カテゴリー: 売却

親の家が空き家になったとき、多くの方が気になるのが固定資産税です。

「誰も住んでいないのに税金はかかるのか」「古い家を壊したら税金が上がると聞いた」「空き家のまま放置するとどうなるのか」。実家を相続したり、親が施設に入ったりしたタイミングで、こうした疑問を持つ方は少なくありません。

空き家は、使っていなくても所有している限り、原則として固定資産税などの負担が続きます。さらに、管理状態が悪くなると、自治体からの指導・勧告の対象となり、住宅用地特例の扱いが変わる場合もあります。

この記事では、空き家になった実家の固定資産税について、放置する前に確認しておきたいポイントを整理します。

空き家でも固定資産税はかかる

まず押さえておきたいのは、空き家であっても、所有している限り固定資産税はかかるという点です。

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される税金です。誰かが住んでいるかどうか、実際に使っているかどうかにかかわらず、原則として所有者に納税義務があります。

実家が空き家になっていても、固定資産税の納税通知書は毎年届きます。都市計画区域内にある不動産では、固定資産税に加えて都市計画税がかかる場合もあります。

まず確認したいもの

• 固定資産税の納税通知書
• 土地と建物の課税明細
• 所有者名義
• 納税している人
• 年間の税額
• 空き家になった時期

最初にやるべきことは、税額を正確に把握することです。納税通知書を見れば、土地と建物それぞれの評価額や税額を確認できます。

住宅が建っている土地には特例がある

住宅が建っている土地には、一定の条件のもとで固定資産税等が軽減される「住宅用地特例」が適用される場合があります。

簡単にいうと、住宅が建っている土地は、何も建っていない土地よりも税負担が軽くなることがあります。

区分	固定資産税の課税標準の扱い
小規模住宅用地	住宅1戸あたり200㎡以下の部分について、課税標準が軽減される場合があります
一般住宅用地	200㎡を超える部分についても、一定の軽減が適用される場合があります

この特例があるため、「古い家を壊して更地にすると固定資産税が上がることがある」と言われます。

ただし、具体的な税額は土地の評価額、面積、自治体、都市計画税の有無などによって変わります。実際にどの程度変わるかは、自治体の固定資産税担当窓口などで確認する必要があります。

家を解体すると固定資産税が変わることがある

空き家を解体して更地にすると、住宅用地特例の扱いが変わる可能性があります。

建物がなくなることで、土地が住宅用地ではなくなり、固定資産税等の負担が増える場合があります。そのため、古い実家を解体するかどうかは、解体費用だけでなく、解体後の税負担も含めて考える必要があります。

解体前に確認したいこと

• 現在の固定資産税額
• 解体後の固定資産税額の見込み
• 建物の老朽化の程度
• 古家付きで売れる可能性
• 更地にした方が売りやすい地域か
• 自治体の解体補助金の有無
• 解体後、売却までどのくらいかかりそうか

解体した方が安全面ではよい場合もあります。一方で、更地にしてから売却まで時間がかかると、その間の税負担が重く感じられることもあります。

解体前には、不動産会社、解体業者、自治体、税理士などに確認し、費用と税負担の両方を見て判断しましょう。

放置空き家は住宅用地特例の対象外になる場合がある

注意したいのは、建物が残っていても、管理状態が悪い空き家は住宅用地特例の対象外になる場合があることです。

空き家を適切に管理せず、周辺に悪影響を及ぼすおそれがある状態になると、自治体から指導や勧告を受ける可能性があります。

管理不全空家等や特定空家等として市区町村長から勧告を受けた場合、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外される場合があります。

注意されやすい状態

• 建物が倒壊しそう
• 屋根や外壁が落下するおそれがある
• 庭木や雑草が伸び、隣地や道路に影響している
• ごみや害虫の発生で衛生上の問題がある
• 不審者の侵入など防犯上の不安がある
• 景観を著しく損なっている
• 近隣から苦情が出ている

つまり、「壊すと税金が上がるから、古い家をそのまま残しておけばよい」とは限りません。管理状態が悪いまま放置すると、結果的に税負担や行政対応のリスクが高まる場合があります。

空き家を放置すると税金以外の負担も増える

空き家を放置した場合の負担は、固定資産税だけではありません。

誰も住んでいない家でも、所有している限り、さまざまな維持費や管理負担が発生します。

負担	内容
固定資産税・都市計画税	毎年発生する税負担
火災保険・地震保険	契約状況によって継続負担が発生
草刈り・庭木管理	近隣トラブル防止のため必要になることがあります
修繕費	雨漏り、外壁、屋根、設備不具合などへの対応
片付け費用	売却・賃貸・解体前に家財整理が必要になることがあります
交通費・時間	遠方の場合、管理のための移動負担も発生します

「使っていない家だからお金はかからない」と思っていても、実際には少しずつ負担が積み上がっていきます。

相続した空き家を売る場合の特例

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例が使える場合があります。

これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。

ただし、適用には複数の要件があります。たとえば、対象となる家屋、譲渡時期、売却価額、相続人の数、耐震基準や取壊しの状況などが関係します。

また、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は、控除額の上限が2,000万円となります。

確認したいこと

• 親が住んでいた家かどうか
• 相続した時期
• 売却予定時期
• 建物の築年数や耐震基準
• 売却価額
• 相続人の人数
• 解体してから売るか、建物付きで売るか

この特例は、要件が細かいため、自己判断で進めるのはおすすめしません。売却前に税理士や自治体の窓口などへ確認しましょう。

固定資産税の負担を整理するためにやること

空き家の固定資産税が気になる場合は、まず次の順番で整理しましょう。

1. 固定資産税の納税通知書を確認する
2. 土地と建物の課税明細を確認する
3. 現在の名義を確認する
4. 誰が納税しているか確認する
5. 空き家の管理状態を確認する
6. 解体した場合の税額見込みを自治体に確認する
7. 売却・賃貸・解体・保有の選択肢を比較する

固定資産税だけを見て判断すると、解体費用や売却可能性、家族の意向、空き家管理の負担を見落とすことがあります。

税金は重要な判断材料ですが、実家の出口を考えるときは、費用・安全性・家族関係・将来の使い道も合わせて考えましょう。

ケース別：考え方の目安

状況によって、考えるべき選択肢は変わります。

状況	考え方
建物の状態が比較的良い	賃貸・売却・保有を比較し、活用可能性を確認する
建物が古く傷みが大きい	古家付き売却、解体後売却、解体費用を比較する
遠方で管理できない	売却、空き家管理サービス、地元業者への委託を検討する
兄弟間で意見が分かれている	費用負担と管理者を明確にし、必要に応じて専門家へ相談する
税負担が重い	売却、賃貸、解体、保有の費用比較を行う

大切なのは、「税金が上がるから解体しない」「税金がかかるからすぐ売る」と一つの要素だけで決めないことです。

空き家の固定資産税でよくある誤解

誤解1：空き家なら税金は安くなる

空き家だからといって、固定資産税が自動的に安くなるわけではありません。むしろ、管理状態によっては住宅用地特例の対象外となる場合があります。

誤解2：古い家は残しておけば必ず税金が安い

住宅が建っていることで特例が適用される場合はありますが、管理不全の状態で放置すれば、勧告の対象となる可能性があります。

誤解3：解体すると必ず損をする

解体により税負担が変わることはありますが、建物の安全性や売却可能性、解体補助金、買主のニーズによっては、解体が合理的な場合もあります。

誤解4：税金だけ見れば判断できる

空き家の判断には、税金だけでなく、売却価格、修繕費、解体費、管理負担、家族の意向、相続手続きも関係します。

参考情報

• 国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
• 国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
• 国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 自治体：固定資産税、空き家相談、解体補助金に関する窓口

まとめ：空き家の固定資産税は、放置前に必ず確認する

空き家になった実家でも、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。

住宅が建っている土地には住宅用地特例が適用される場合がありますが、解体や管理不全の状態によって、扱いが変わることがあります。

また、相続した空き家を売却する場合には、一定要件のもとで譲渡所得の特別控除が使える場合もありますが、要件は細かく、自己判断は避けた方が安全です。

まずは、固定資産税の納税通知書を確認し、名義、税額、建物の状態、管理状況、売却・賃貸・解体の選択肢を整理しましょう。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の税務、法務、不動産取引上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、税理士、司法書士、宅地建物取引士、自治体窓口などにご相談ください。

親が住んでいた家、あるいは相続した実家。「そろそろ売却も考えたい」と思ったとき、多くの方が最初にぶつかるのが 「査定を頼む前に、家の中を片付けるべきかどうか」 という悩みです。

長く住んだ家には、家具、衣類、書類、思い出の品まで、想像以上の荷物が残っています。「こんな状態で見てもらってもいいのか」「全部処分してから査定を頼んだ方が高く評価されるのでは」と感じる方も少なくありません。

一般的には、査定前に家中を完璧に片付ける必要はないケースが多いです。ただし、建物の状態や売却方法によって適切な準備は変わります。

この記事では、実家の売却を検討し始めた方が、査定前にやっておくと判断がスムーズになることと、逆に無理にやらなくてよいことを、落ち着いて整理できるようにまとめました。

1. 実家を売る前に、必ずしも全部片付ける必要はない

「売る前に空っぽにしないと申し訳ない」と感じる方は多いのですが、不動産の査定や売却において、残置物（家の中の荷物）が完全にゼロである必要はないケースが多いです。

その理由は大きく3つあります。

• 査定で評価されるのは、主に「土地」「建物の構造・状態」「立地」であり、家具や荷物そのものではないため
• 古い家の場合、買主が解体や大規模リフォームを前提に検討するケースもあるため
• 残置物の処分費用を見越して価格交渉する取引パターンもあるため

つまり、「片付け＝売却の前提条件」ではなく、「売却条件をどう整えるかという選択肢の一つ」と捉えるのが現実的です。

もちろん、買主が「自分が住む家」として購入する場合、室内が見やすい状態の方が印象は良くなることがあります。ただし、それは「売れるか売れないか」の決定打ではなく、「進めやすさ」の話です。まずは肩の力を抜いて、順序立てて考えていきましょう。

2. 査定前に最低限やっておきたいこと

「全部片付けなくていい」と言っても、何もしなくてよいわけではありません。査定の精度を上げ、後の判断をスムーズにするために、以下のような最低限の整理はしておくと安心です。

2-1. 通路・主要部屋を歩ける状態にする

査定担当者は、各部屋の広さ、間取り、日当たり、劣化の状態を確認します。床が荷物で埋まっていて部屋に入れない、扉が開かない、という状態だと、本来評価できるはずの広さや明るさを判断しにくくなります。

すべてを処分する必要はなく、片側に寄せる、廊下と各部屋の入口を歩けるようにする、という程度でも十分です。

2-2. 水回りの状態を見えるようにする

キッチン・浴室・洗面・トイレは、建物の劣化度合いを判断するうえで重要なポイントです。シンクや洗面台が物で埋まっていると、水栓の状態や床の傷みが見えません。

水回りに置いてある日用品や食器類は、段ボールにまとめておくだけでも査定がしやすくなります。

2-3. 屋外・外回りの障害物をどける

外壁、屋根、基礎、境界、駐車スペースなども査定対象です。植木鉢、自転車、廃材などで建物の周りが見えにくくなっている場合は、外周をぐるりと歩ける状態にしておきましょう。

2-4. 主要書類の在りかを確認する

査定の段階で必須ではありませんが、後の売却契約に向けて、以下のような書類の有無は確認しておくと安心です。

書類の例	主な用途
登記識別情報（権利証）	所有者の確認、売却手続き
固定資産税の納税通知書	評価額・税額の確認
建築時の図面・設計図書	建物構造・面積の確認
建築確認済証・検査済証	適法に建てられたかの確認
境界確認書・測量図	土地の範囲・隣地との関係
リフォーム履歴の資料	建物の維持状況の説明

すべて揃っている必要はありません。「あるかないか」を把握しておくだけでも、不動産会社や専門家に相談する際に話が早くなります。

3. 査定前に無理にやらなくてよいこと

逆に、「やらなくても大丈夫」「むしろ後にした方がよい」ことも整理しておきましょう。

3-1. 家中の家具をすべて処分する

家具の処分は、運び出し費用も時間もかかります。売却方法（現状渡し／解体前提／リフォーム後の販売など）が決まる前に、すべて処分してしまうと、結果的に余分な費用になることがあります。

3-2. 大規模なリフォーム・修繕

「壁紙が汚れているから貼り替えよう」「キッチンを新しくしよう」と先に工事をする方もいますが、買主の好みに合わなかったり、工事費以上に売却価格が上がらないこともあります。修繕やリフォームをすべきかどうかは、不動産会社の査定や提案を踏まえてから判断しましょう。

3-3. 庭木の伐採・外構の解体

「庭が荒れているから木を切ろう」「古い物置を壊そう」というのも、後にしてかまわない作業です。買主が解体・更地化を前提に購入するなら、こちらで先にお金をかける必要がなくなる場合もあります。

3-4. 思い出の品の即断処分

アルバム、手紙、子どもの頃の作品、親の日記など、感情が動きやすいものを「査定までに片付けなければ」と急いで処分するのはおすすめしません。後悔につながるだけでなく、家族間でのトラブルの原因にもなりがちです。判断は時間をかけて構いません。

4. 重要書類・貴重品の確認は早めに

片付けを後回しにする一方で、重要書類と貴重品の確認だけは早めに行うことをおすすめします。

具体的には、次のようなものです。

• 登記関係の書類、契約書類
• 預金通帳、印鑑、キャッシュカード
• 有価証券、保険証券、年金関連書類
• 現金、宝飾品、貴金属
• 家族のアルバム、手紙、形見の品
• パソコン、スマートフォン、外付けHDDなどデジタル機器

これらが残っているまま、片付け業者や買主に家を引き渡してしまうと、後から取り戻せなくなる可能性があります。「価値のあるものはとりあえず一カ所にまとめる」ことだけでも、早い段階でやっておくと安心です。

デジタル資産の見落としに注意

近年は、ネット銀行、ネット証券、電子マネー、サブスクリプションなど、紙の通知が届かない資産・契約も増えています。パソコンやスマートフォンの中にある手がかりも、貴重品と同じ感覚で扱う意識が必要です。

5. 不動産会社が査定で見ているポイント

「どこまで片付ければいいか」を判断するためには、不動産会社が査定でどこを見ているかを知っておくと役に立ちます。

カテゴリ	主に見られるポイント
立地	駅・バス停・スーパー・学校との距離、周辺環境
土地	面積、形状、接道、境界の状況、用途地域
建物	築年数、構造、間取り、面積、劣化具合
設備	水回り、給湯、空調、電気容量などの状態
法的事項	登記、建築基準法上の扱いなど
市場環境	近隣の取引事例、需要動向

このように、評価の中心は「家の中の荷物」ではなく、土地・建物そのものと立地条件です。査定前にやるべきは「家の魅力を盛ること」ではなく、「家の状態を見える化すること」だと考えると整理しやすくなります。

6. 片付けすぎることのデメリット

「きれいにすればするほど高く売れる」と思われがちですが、片付けすぎることにもデメリットがあります。考えられるものを整理してみましょう。

6-1. 費用が二重にかかる可能性

片付け業者に費用を払って空にしたあと、結果的に建物を解体することになった場合、解体時に出る家具・残置物の撤去はもともと解体費用に含めて見積もれることがあります。先に片付けたことが、純粋に上乗せのコストになるケースです。

6-2. 買主側が「現状有姿」での購入を希望することもある

古家付き土地として売却する場合や、リフォーム前提で安く購入したい買主の場合、「家具がついていてもよいので、その分安くしてほしい」と提案されることもあります。先にすべて処分してしまうと、こうした選択肢が取りにくくなります。

6-3. 思い出の品を急いで処分してしまう

気持ちの整理がつかないまま大量処分を進めてしまい、「あれは取っておけばよかった」と後悔するケースは非常に多くあります。家族間で「勝手に捨てた／捨てられた」というしこりが残ることもあります。

6-4. 体力的・心理的な負担

長年住んだ家の片付けは、想像以上に重労働です。短期間で一気に行うと、体調を崩したり、判断力が落ちて重要書類まで誤って処分してしまうこともあります。

7. 荷物が多いまま査定を受ける場合の注意点

「とても全部は片付けられない」「遠方に住んでいて頻繁に通えない」――そんな方も多いはずです。荷物が多い状態のまま査定を依頼すること自体は可能なケースが多いです。ただし、いくつか押さえておきたいポイントがあります。

7-1. 「現状を見てください」と最初に伝える

事前に「片付け前の状態のまま査定をお願いしたい」「残置物の処分は売却とあわせて検討したい」と伝えておくと、不動産会社側も前提を理解したうえで提案してくれやすくなります。

7-2. 残置物の扱いについて確認する

査定や提案を受ける際に、次のような点を質問してみると判断材料になります。

• 残置物がある状態でも売却は可能か
• 残置物を残したまま売る場合、価格にどの程度影響しそうか
• 解体・更地化を前提にした提案はあり得るか
• 提携している片付け・解体業者を紹介してもらえるか

7-3. 複数の不動産会社の意見を聞く

残置物の扱い、価格の見方、進め方の提案は、会社によって考え方が異なります。1社だけの判断で動かず、複数の意見を比較したうえで判断するのが安全です。

8. 片付け業者に依頼するタイミング

片付けや遺品整理を外部の業者に依頼する場合、「いつ頼むか」で費用や効率が大きく変わります。一般的に検討しやすいタイミングは次の通りです。

8-1. 売却の方針が決まってから

「現状有姿で売る」「リフォームして売る」「解体して更地で売る」など、方針が決まってから片付けの範囲を決めると、無駄が出にくくなります。

8-2. 重要書類・貴重品を抜き出してから

業者に依頼する前に、必ず重要書類と貴重品の抜き出しを終えておきましょう。「全部お任せ」は手軽ですが、後から「あの書類どこにいった？」となっても取り戻せなくなることがあります。

8-3. 解体予定があるなら、解体業者と一括で相談

建物を解体する予定がある場合、片付けと解体を別々に発注するより、解体業者にまとめて相談した方が、結果的に費用を抑えられるケースもあります。複数の見積もりを取って比較するのが基本です。

8-4. 業者選びのチェックポイント

確認したい項目	ポイント
見積もりの内訳	「一式」ではなく、品目・量・処分費が分かれているか
許認可の有無	廃棄物の処理に必要な許可や連携体制を確認する
追加費用の条件	当日の追加料金が発生するケースが明示されているか
買取・リサイクル対応	家具・家電の買取で費用を抑えられる可能性があるか
立ち会いの有無	遠方の場合、立ち会いなしでも対応してもらえるか

9. 売却・片付け・解体の順番をどう考えるか

実家の売却にまつわる作業は、大きく「売却」「片付け」「解体」の3つに分けられます。これらの順番に正解はありませんが、状況によっておすすめの考え方があります。

9-1. 建物がまだ使えそうな場合

1. 重要書類・貴重品の抜き出し
2. 最低限の通路確保
3. 不動産会社に査定・提案を依頼
4. 売却方針が決まった段階で、必要な範囲だけ片付け

このパターンでは、「片付けは売却方針が決まってから」が基本になります。

9-2. 建物がかなり古く、解体も視野に入る場合

1. 重要書類・貴重品の抜き出し
2. 不動産会社に「古家付き土地」「更地」の両方の可能性を相談
3. 解体業者と片付け業者の見積もり比較
4. 方針確定後に、必要な工事と片付けを発注

このパターンでは、「片付けと解体をまとめて発注した方が効率的なケース」を意識するとよいでしょう。

9-3. 相続したばかりで、まだ気持ちの整理がつかない場合

1. 重要書類・貴重品だけを確保
2. 無理に売却・片付けを急がず、状況を整理する
3. 相続登記、固定資産税、空き家の管理など、最低限の対応のみ進める
4. 気持ちが落ち着いてから、売却・賃貸・保有の方針を改めて検討

「すぐに動かない」ことも選択肢の一つです。急いで判断したことが、後の後悔につながることも少なくありません。

10. まとめ：片付けは「売却の前提」ではなく「選択肢」

最後に、この記事でお伝えしたかったことを整理します。

• 査定前に家中を完璧に片付ける必要はないケースが多い
• 最低限「歩ける」「水回りが見える」「外回りが見える」状態にすると査定を進めやすい
• 重要書類と貴重品の確認だけは、早い段階で行う
• 大規模リフォーム・庭木の伐採・家具一斉処分は、売却方針が決まってからでも遅くない
• 片付けすぎは費用・心理面の両方でデメリットがある
• 残置物が多い状態のまま査定を依頼することも可能なケースがある。前提を伝えたうえで、複数社に相談する
• 業者依頼は、売却方針確定後・貴重品確保後に。解体予定なら一括相談も検討する

実家を売るかどうか、片付けをどこまで進めるかは、ご家族それぞれの事情によって最適な順番が変わります。「世間で言われている正解」よりも、「自分たちの状況にとって、いま動かすべきはどこか」を見極めることが大切です。

不動産取引、相続、税金、登記の具体的な手続きや判断については、宅地建物取引士、税理士、司法書士、土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。この記事は、専門家に相談する前の「考えの整理」のためのものとしてご活用ください。

参考情報

• 国土交通省：不動産取引・空き家対策に関する情報
• 法務省：相続登記・相続手続きに関する情報
• 国税庁：不動産売却時の税務に関する情報
• 自治体：粗大ごみ、不用品処分、空き家相談に関する窓口

※本記事は一般的な情報の整理を目的としたものであり、特定の取引、税務処理、法的判断を推奨するものではありません。実際の手続き・判断にあたっては、必ず各分野の専門家へご相談ください。

古い実家を相続した、あるいは親の家が空き家になっている。

建物はかなり古く、雨漏りや傷みも気になる。売るにしても、このまま売れるのか、先に解体した方がよいのか、判断に迷う方は少なくありません。

「古い家は解体して更地にした方が売れやすい」と言われることもありますが、必ずしもそうとは限りません。古家付きのまま売った方がよい場合もあれば、解体して土地として売った方が整理しやすい場合もあります。

この記事では、古い実家を「古家付きで売る」「解体して売る」「解体せずに一旦保留する」の違いと、判断するときに確認すべきポイントを整理します。

古い実家は、すぐに解体すべきとは限らない

古い実家を見ると、「この建物はもう価値がないから、先に解体した方がいいのでは」と考えがちです。

しかし、解体は一度行うと元に戻せません。解体費用もかかりますし、更地にした後の固定資産税等の負担、売却時の条件、買主の希望にも影響します。

そのため、最初に考えるべきことは「解体するかどうか」ではなく、次の3つの選択肢を比較することです。

1. 古家付きのまま売る
2. 解体して更地として売る
3. すぐには解体せず、管理しながら方針を決める

この3つを比較せずに解体を先に進めてしまうと、結果的に手取りが減ったり、売却までの負担が増えたりする可能性があります。

古家付き売却とは

古家付き売却とは、古い建物が残った状態で土地や建物を売却する方法です。

買主が購入後に建物を解体する場合もあれば、リフォームして使う場合もあります。売主側が先に解体費を負担しないため、初期費用を抑えやすい点が特徴です。

古家付き売却が向きやすいケース

• 建物が古くても、土地の需要がある
• 買主が自分で解体・建て替えを考えている
• 売主が解体費用を先に負担したくない
• 解体後の固定資産税等の負担増を避けたい
• まずは売却可能性を見たい

古家付きで売る場合、売却価格は更地より低く見えることがあります。ただし、解体費用を売主が負担しない分、手取りで見ると必ずしも不利とは限りません。

解体して売るとは

解体して売るとは、売主側で建物を取り壊し、更地の状態にしてから売却する方法です。

買主にとっては、建物の解体を考えずに土地利用を検討できるため、見た目や使いやすさの面で売りやすくなる場合があります。

解体して売ることが向きやすいケース

• 建物の傷みが激しく、見た目の印象が悪い
• 倒壊や外壁落下など、安全面の不安がある
• 古家付きでは買主がつきにくいと考えられる
• 土地としての需要が明確にある
• 解体費用をかけても売却条件が改善する見込みがある

ただし、解体費用を支払ったからといって、必ず高く売れるとは限りません。解体する前に、不動産会社に「古家付きの場合」と「更地の場合」の両方で意見を聞くことが大切です。

古家付き売却と解体後売却の違い

古家付きで売る場合と、解体してから売る場合では、費用負担や売却の見え方が異なります。

比較項目	古家付きで売る	解体して売る
売主の初期費用	解体費を先に負担しない	解体費用が先に必要
買主の印象	建物の古さが気になる場合がある	土地として見やすい
売却価格	解体費分を見込んで低く見られる場合がある	土地として評価されやすい場合がある
固定資産税等	住宅用地特例が続く可能性がある	更地化により負担が変わる場合がある
売却までの手間	解体業者選びが不要	解体見積・工事・近隣対応が必要
向いている状況	費用負担を抑えて売却可能性を見たい場合	建物の状態が悪く、土地需要が強い場合

どちらが有利かは、建物の状態、土地の需要、解体費用、税負担、買主のニーズによって変わります。

解体前に必ず確認したい5つのこと

解体を検討する場合でも、すぐに工事を依頼するのではなく、先に以下の5つを確認しましょう。

1. 古家付きで売れる可能性

まず、不動産会社に古家付きで売れる可能性を確認します。

地域によっては、買主が自分で解体や建て替えを前提に購入することがあります。その場合、売主が先に解体費を負担しなくても売却できる可能性があります。

査定時には、次の2パターンで意見を聞くと整理しやすくなります。

• 古家付きで売る場合の想定価格
• 更地にして売る場合の想定価格

2. 解体費用の見積

解体費用は、建物の構造、広さ、立地、道路幅、残置物、アスベストの有無などによって変わります。

木造だから安い、地方だから安いと一概には言えません。隣家との距離が近い、重機が入りにくい、家財が大量に残っているといった場合は、費用が増えることがあります。

3. 固定資産税等への影響

住宅が建っている土地には、一定の条件のもとで住宅用地特例が適用され、固定資産税等の負担が軽減される場合があります。

建物を解体して更地にすると、この扱いが変わる可能性があります。また、管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受けた場合にも、住宅用地特例の対象から外れる場合があります。

具体的な税額は自治体や土地の状況によって異なるため、解体前に自治体や税理士へ確認すると安心です。

4. 補助金・助成制度の有無

自治体によっては、老朽化した空き家の解体に補助金や助成制度を設けている場合があります。

ただし、対象となる建物、申請時期、工事前申請の必要性、補助率、上限額などは自治体ごとに異なります。

解体工事を始めた後では申請できない場合もあるため、必ず工事前に確認しましょう。

5. 相続空き家の特例の可能性

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例が使える場合があります。

この特例は、対象となる家屋、譲渡時期、耐震基準、売却価額、相続人の数など、複数の要件があります。

解体してから売る場合でも関係することがあるため、売却前に税理士や自治体窓口へ確認することをおすすめします。

解体費用が高くなりやすいケース

解体費用は、建物の大きさだけで決まるわけではありません。

以下のような場合は、費用が高くなることがあります。

• 建物が大きい
• 鉄骨造・RC造である
• 前面道路が狭く、重機が入りにくい
• 隣家との距離が近い
• 家財や残置物が多い
• 庭木、ブロック塀、物置の撤去が必要
• アスベスト調査や対応が必要
• 遠方で立ち会い調整が難しい

見積を見るときは、金額だけでなく、どこまで作業に含まれているかを確認しましょう。

解体見積で確認したい項目

解体業者に見積を依頼するときは、以下の項目を確認しておくと安心です。

確認項目	見るポイント
建物本体の解体費	建物構造と面積に応じた費用
付帯工事	庭木、塀、物置、カーポートなどが含まれるか
残置物撤去	家財や不用品の処分費が含まれるか
アスベスト対応	調査費用や追加対応の有無
近隣対応	工事前の挨拶や騒音・振動対策
整地費用	解体後の整地まで含まれるか
追加費用条件	見積後に費用が増える条件

1社だけの見積では、価格や作業範囲が妥当か判断しづらい場合があります。可能であれば複数社の見積を比較しましょう。

古家付きで売った方がよいケース

次のような場合は、解体せずに古家付きで売る方が現実的な場合があります。

• 解体費用を先に負担したくない
• 土地需要があるかまだわからない
• 買主が建て替え前提で探している可能性がある
• 更地化後の固定資産税等の負担が気になる
• 売却するかどうかまだ決めきれていない

この場合は、まず古家付きでの査定や売却相談を行い、反応を見てから解体を考える流れが安全です。

解体して売った方がよいケース

一方で、次のような場合は、解体を含めて検討した方がよいことがあります。

• 建物の傷みが激しく、安全面に不安がある
• 建物があることで買主の印象が悪くなっている
• 土地としての需要が明確にある
• 不動産会社から更地売却の方が有利と複数意見がある
• 自治体の補助金を使える可能性がある

ただし、解体費用をかけても売却価格が大きく上がらない場合もあります。必ず解体前に売却可能性と費用対効果を確認しましょう。

解体判断の進め方

古い実家を解体するか迷ったら、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1. 建物の状態を確認する
2. 家財や残置物の量を確認する
3. 不動産会社に古家付き売却の可能性を聞く
4. 更地にした場合の売却可能性も聞く
5. 解体費用の見積を複数社から取る
6. 固定資産税等への影響を確認する
7. 自治体の補助金制度を確認する
8. 家族で最終方針を決める

この順番で進めれば、感情だけで解体を決めるのではなく、費用・売却可能性・税金・家族意向を含めて判断しやすくなります。

参考情報

• 国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
• 国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
• 国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国土交通省：空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除に関する情報

まとめ：解体は「最後の選択肢」として比較する

古い実家を見ると、すぐに解体した方がよいように感じることがあります。

しかし、解体には費用がかかり、固定資産税等や売却条件にも影響する可能性があります。

まずは、古家付きで売れる可能性、解体した場合の売却可能性、解体費用、税金、補助金、家族の意向を比較しましょう。

解体は有効な選択肢の一つですが、最初に決めるものではなく、複数の選択肢を比べたうえで判断するものです。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引・税務・法務上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、宅地建物取引士・税理士・司法書士・解体業者・自治体などにご相談ください。

親から実家を相続したものの、何から手をつければよいかわからず、そのままになっている。

忙しさ、気持ちの整理、兄弟との話し合い、片付けの負担。理由はさまざまですが、相続した実家は「とりあえず放置」で済ませにくいテーマです。

空き家のまま時間が経つと、建物の劣化だけでなく、相続登記、固定資産税、近隣トラブル、家族間の話し合いなど、複数の問題が少しずつ積み重なっていきます。

この記事では、相続した実家を放置すると起こりやすいリスクと、最初に確認すべきことを整理します。

相続した実家を放置すると起こりやすい3つのリスク

相続した実家を放置すると、主に次の3つのリスクが出てきます。

1. 法務・手続き上のリスク
2. お金・税金・維持費のリスク
3. 家族・近隣トラブルのリスク

すぐに売るか、貸すか、解体するかまで決める必要はありません。ただし、何も確認しないまま時間だけが経つと、あとから選択肢が狭くなることがあります。

1. 相続登記を放置するリスク

相続した実家で最初に確認したいのが、名義です。

親が亡くなった後も、不動産の名義が親のままになっているケースは少なくありません。しかし、相続登記は2024年4月から義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記の申請が必要です。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

まず確認したいこと

• 実家の名義が誰になっているか
• 相続登記が済んでいるか
• 兄弟や親族との共有名義になっていないか
• 遺産分割協議が済んでいるか
• 固定資産税の納税通知書が誰に届いているか

名義がはっきりしないまま売却や活用の話を進めようとしても、途中で手続きが止まることがあります。まずは登記事項証明書や固定資産税の通知書を確認しましょう。

2. 空き家の劣化リスク

人が住まなくなった家は、思っている以上に早く傷むことがあります。

換気されない、掃除されない、水道を使わない、雨漏りに気づけない。こうした状態が続くと、建物の劣化が進みやすくなります。

放置で起こりやすい劣化

• 雨漏り
• カビや湿気
• シロアリ被害
• 給排水管の劣化
• 庭木や雑草の繁茂
• 外壁や屋根の傷み
• 動物や害虫の侵入

劣化が進むと、売却しようとしたときの評価が下がったり、解体費や修繕費が増えたりする可能性があります。

すぐに使う予定がなくても、最低限の換気、通水、郵便物の確認、庭木や雑草の管理は必要です。

3. 固定資産税・維持費のリスク

実家を使っていなくても、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。

さらに、管理が不十分な空き家として自治体から勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税等の特例の対象から外れる場合があります。

住宅用地特例は、住宅が建っている土地の税負担を軽減する制度です。勧告によってこの特例が外れると、土地の固定資産税等の負担が増える可能性があります。

放置中もかかる主な費用

費用	内容
固定資産税・都市計画税	所有している限り原則として毎年発生します
火災保険・地震保険	加入状況によって継続負担が発生します
草刈り・庭木管理	近隣トラブル防止のため必要になることがあります
修繕費	雨漏りや設備不具合への対応費用が発生することがあります
交通費	遠方の場合、管理のための移動費も負担になります

「使っていないからお金はかからない」と考えがちですが、空き家は持っているだけでも少しずつコストがかかります。

4. 特定空家・管理不全空家に関するリスク

空き家を放置して、周辺に悪影響を及ぼすおそれがある状態になると、自治体から指導や勧告を受ける場合があります。

状態によっては、特定空家や管理不全空家として扱われる可能性があります。

注意されやすい状態の例

• 倒壊のおそれがある
• 屋根や外壁が落下しそう
• 庭木や雑草が道路や隣地に越境している
• ごみや害虫で周辺環境に影響が出ている
• 不審者の侵入や防犯上の不安がある
• 景観や衛生面で問題がある

自治体から勧告を受けると、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる場合があります。さらに状態が悪化すると、命令や行政代執行の対象となる可能性もあります。

不安がある場合は、物件所在地の自治体の空き家相談窓口に確認しましょう。

5. 近隣トラブルのリスク

実家が空き家になっていると、近隣とのトラブルが起きることもあります。

特に多いのは、庭木、雑草、害虫、外壁や屋根の一部落下、防犯面の不安などです。

近隣トラブルにつながりやすいこと

• 雑草が伸びて隣地に入り込む
• 庭木の枝が道路や隣家にはみ出す
• 落ち葉が隣家にたまる
• 害虫や動物が発生する
• 郵便物がたまり、空き家だとわかる
• 台風や強風で屋根・外壁の一部が飛ぶ

近隣から連絡が来てから対応すると、心理的な負担も大きくなります。遠方で管理できない場合は、空き家管理サービスや地元業者に定期確認を依頼する選択肢もあります。

6. 家族・兄弟間のトラブルリスク

相続した実家の放置は、家族や兄弟間の問題にもつながります。

最初は「とりあえずそのままでいい」と思っていても、固定資産税を誰が払うのか、草刈りを誰がするのか、売るのか残すのかで、後から意見が分かれることがあります。

兄弟間で揉めやすいポイント

• 誰が管理するのか
• 固定資産税を誰が負担するのか
• 売却するか、残すか
• 売却代金をどう分けるか
• 思い出の品をどう扱うか
• 共有名義にするかどうか

特に共有名義のままにすると、将来売却や解体をしたいときに全員の同意が必要になる場合があります。判断を先送りする前に、誰が窓口になるのかだけでも決めておくと進めやすくなります。

相続した実家を放置しないために最初にやること

では、相続した実家をどう整理すればよいのでしょうか。

いきなり売却や解体を決める必要はありません。まずは、現状を確認することから始めましょう。

最初に確認する7項目

確認項目	見るポイント
名義	親名義のままか、相続登記済みか
家族の意向	売りたい人、残したい人、関心が薄い人がいるか
建物の状態	雨漏り、外壁、屋根、庭木、害虫などの問題があるか
荷物の量	片付けが必要か、業者依頼が必要な量か
固定資産税	年間いくらかかっているか、誰が払っているか
売却可能性	古家付きで売れるか、土地として見られるか
自治体制度	空き家相談窓口、解体補助金、空き家バンクの有無

この7項目が整理できると、売却、賃貸、片付け、解体、相続相談のどれを先に進めるべきか見えやすくなります。

ケース別：最初の一歩

状況によって、最初にやるべきことは変わります。

状況	最初の一歩
名義が親のまま	司法書士などに相続登記の相談をする
兄弟と話せていない	誰が窓口になるかを決め、希望を一覧化する
荷物が多い	重要書類と貴重品を探し、片付け範囲を決める
建物が古い	古家付き売却、解体、修繕の可能性を比較する
遠方で管理できない	売却、空き家管理、地元業者への依頼を検討する
税金や費用が不安	固定資産税、修繕費、解体費、売却時の税金を整理する

大切なのは、出口をいきなり決めることではなく、判断できる状態にすることです。

放置しないための進め方

相続した実家は、次の順番で整理すると進めやすくなります。

1. 固定資産税の通知書を確認する
2. 登記簿で名義を確認する
3. 兄弟・親族の意向を整理する
4. 実家の現地状態を確認する
5. 重要書類・貴重品を探す
6. 片付け・売却・解体の概算費用を把握する
7. 必要に応じて専門家や自治体に相談する

この順番で進めれば、感情的な負担を減らしながら、現実的な選択肢を比較しやすくなります。

参考情報

• 法務省：相続登記の申請義務化について
• 法務省：相続登記の申請義務化に関するQ&A
• 国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
• 国土交通省：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置

まとめ：相続した実家は「放置しない準備」から始める

相続した実家を放置すると、相続登記、固定資産税、建物劣化、近隣トラブル、家族間の話し合いなど、複数の問題が少しずつ積み重なることがあります。

ただし、最初から売却や解体を決める必要はありません。

まずは、名義、家族の意向、建物の状態、荷物の量、維持費を確認し、判断できる状態を作ることが大切です。

実家の扱いに迷ったら、次の順番で整理しましょう。

1. 名義を確認する
2. 家族の意向を確認する
3. 建物と荷物の状態を確認する
4. 維持費と税金を確認する
5. 売却・片付け・解体・相続相談のどれを先に進めるか決める

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引・税務・法務上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、弁護士・税理士・司法書士・宅地建物取引士など有資格者にご相談ください。

「親の家を、売るべきか、貸すべきか」

40代から60代の方にとって、これは人生で何度も直面する種類の悩みではありません。

インターネットで調べると、「売った方がいい」という意見もあれば、「貸せば家賃収入になる」という意見もあります。どちらも一理あるため、結局、自分の実家にはどちらが向いているのかわからないまま、判断が止まってしまう方も少なくありません。

この記事では、売却と賃貸のどちらが正解かを断定するのではなく、ご自身の状況を整理するための7つの判断軸を紹介します。

読み終わる頃には、今すぐ売るべきか、貸す可能性を残すべきか、それとも先に別の整理が必要なのかが見えやすくなるはずです。

「売る」「貸す」それぞれのメリット・デメリット

まずは、売却と賃貸の違いを整理しておきましょう。

項目	売る	貸す
お金の入り方	売却代金が一度に入る	毎月の家賃収入になる
管理の手間	売却後は基本的になくなる	継続的に発生する
主なリスク	売却価格が想定より低い可能性	空室・修繕・滞納・近隣トラブル
実家を残せるか	残せない	所有し続けられる
必要な準備	査定、名義確認、片付け	修繕、管理会社選び、入居者対応
向いている人	管理負担を減らしたい人	残したい気持ちがあり、管理体制を作れる人

どちらにもメリットとデメリットがあります。

大切なのは、「一般的に得かどうか」ではなく、あなたの実家の立地、建物の状態、家族関係、管理できる距離に当てはめて考えることです。

判断基準1：実家の立地

最も大きな判断材料は、実家の立地です。

売却にも賃貸にも共通して、不動産は立地の影響を強く受けます。駅から近い、生活利便性が高い、周辺に賃貸需要があるといった条件があれば、売却・賃貸の両方を検討しやすくなります。

一方で、交通の便が悪い地域や、人口減少が進んでいる地域では、売却も賃貸も簡単ではない場合があります。

売却を検討しやすい立地

• 都市部や主要駅の周辺
• 郊外でも住宅需要があるエリア
• 学校、病院、商業施設が近いエリア
• 周辺で中古住宅の売買があるエリア

賃貸を検討しやすい立地

• 近隣に賃貸物件が多い
• 単身者やファミリーの需要がある
• 駐車場需要や事業利用の余地がある
• 管理会社が対応しやすい地域

逆に、売却も賃貸も難しそうな立地の場合は、空き家活用、解体、更地化、自治体への相談なども選択肢に入ってきます。

判断基準2：あなたと実家の距離

実家までの距離も、非常に重要です。

売却する場合は、一時的に実家へ行く必要はありますが、売却後の管理負担は基本的になくなります。

一方、貸す場合は、所有し続ける限り管理が続きます。入居者対応、設備故障、修繕、近隣からの連絡など、思った以上に手間が発生することがあります。

距離ごとの考え方

実家までの距離	考え方
30分以内	自主管理も検討可能。賃貸活用の選択肢を持ちやすい
1〜2時間	管理委託を前提に、賃貸と売却の両方を比較
2〜4時間	売却寄り。貸すなら管理会社への委託がほぼ必須
4時間以上	継続管理の負担が大きく、売却を中心に考えやすい

本業がある方の場合、遠方の実家を自分で管理するのは現実的にかなり大変です。

「貸せば収入になる」と考える前に、誰が管理するのか、トラブル時に誰が動くのかを確認しておきましょう。

判断基準3：建物の築年数と状態

建物の築年数や状態も、売却・賃貸の判断を左右します。

築年数が浅く、設備も比較的新しい場合は、売却でも賃貸でも選択肢が広がります。

一方で、築40年以上の建物では、耐震性、雨漏り、給排水管、シロアリ、断熱性能、水回りなど、修繕が必要になるケースがあります。

築年数ごとの見方

築年数	判断の目安
築20年未満	売却・賃貸の両方を検討しやすい
築20〜40年	立地や修繕状況によって判断が分かれる
築40年以上	賃貸には修繕費がかかる可能性。古家付き売却や解体も比較対象
築60年以上	建物の状態確認が必須。解体・処分も視野に入る場合がある

古い家でも、立地が良ければ古家付きで売れることがあります。逆に、リフォームに費用をかけても家賃で回収しにくい場合もあります。

建物が古い場合は、「貸すために直す」のか、「古家付きで売る」のか、「解体も視野に入れる」のかを比較する必要があります。

判断基準4：賃貸に出した場合の収支

「貸せば家賃収入になる」と考えがちですが、実際には家賃がそのまま手元に残るわけではありません。

賃貸に出す場合は、以下のような費用がかかります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険
• 管理委託料
• 修繕費
• 原状回復費
• 空室期間の損失
• 入居者募集時の費用
• 大規模修繕の可能性

たとえば、月8万円で貸せるとしても、空室期間や修繕費を考えると、実際の手残りは想定より少なくなることがあります。

ざっくり確認したいこと

年間家賃収入
− 固定資産税
− 管理費
− 修繕費
− 空室リスク
＝ 年間の実質手残り

さらに、貸す前にリフォーム費用がかかる場合は、その費用を何年で回収できるかも確認する必要があります。

リフォームに200万円かけて、年間の手残りが40万円であれば、単純計算で回収に5年かかります。途中で追加修繕や空室が出れば、さらに長くなります。

判断基準5：家族・兄弟の意向

実家の判断で見落とされやすいのが、家族や兄弟の意向です。

売却や賃貸の経済合理性だけで進めようとしても、兄弟や親族の気持ちが整理されていないと、後で話がこじれることがあります。

特に、相続した実家の場合は、誰が所有者なのか、誰が判断権を持っているのか、兄弟間で合意できているのかが重要です。

家族で確認したいこと

• 親の意向はあるか
• 兄弟は売却に賛成しているか
• 実家を残したい人がいるか
• 管理を誰が担うのか
• 売却代金や家賃収入をどう扱うのか
• 名義は誰になっているか

「とりあえず共有名義にする」「とりあえず誰かが管理する」といった曖昧な状態は、将来のトラブルにつながることがあります。

家族間で話し合いにくい場合は、司法書士や弁護士など、第三者を交えて整理することも検討しましょう。

判断基準6：片付けの進み具合

売るにしても、貸すにしても、避けて通れないのが実家の片付けです。

実家の中に荷物が大量に残っている場合、不動産会社の査定、賃貸前のリフォーム、解体見積も進めにくくなります。

特に、親の生活用品、思い出の品、重要書類、貴重品、遺品が混在している場合は、片付けそのものが大きな負担になります。

片付けで最初に確認するもの

• 権利証・登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 通帳・印鑑
• 保険証券
• 年金関係書類
• 契約書類
• 遺言書らしき書類

片付けが終わっていないから売却や賃貸を考えられない、という方も多いですが、すべてを片付けてから動く必要はありません。

まずは、重要書類と貴重品を確認し、次に自力で進める範囲と業者に依頼する範囲を分けると進めやすくなります。

判断基準7：5年後・10年後の出口

最後に考えたいのが、5年後・10年後の出口です。

売却は、一度売れば所有から離れます。その代わり、実家を残すことはできません。

賃貸は、所有を続けながら収入を得る可能性があります。ただし、建物はさらに古くなり、将来的に修繕費や解体費が発生する可能性があります。

賃貸を選ぶ前に考えたいこと

• 何年くらい貸すつもりか
• 将来的に売却する予定はあるか
• 子ども世代に引き継ぐつもりがあるか
• 大規模修繕が必要になったらどうするか
• 空室が続いた場合に耐えられるか

「とりあえず貸す」は、一見よさそうに見えますが、出口を決めないまま始めると、後で売りにくくなったり、修繕費が重くなったりすることがあります。

貸す場合も、最初から出口を考えておくことが大切です。

7つの判断軸を簡単に整理する

ここまでの内容を、簡単なチェック表にすると以下のようになります。

判断軸	売却に傾きやすい	賃貸・活用に傾きやすい
立地	売却需要はあるが賃貸需要は弱い	賃貸需要が安定している
距離	実家が遠い	実家が近い
築年数	古く修繕負担が大きい	比較的新しい
収支	家賃収入より売却代金を優先したい	修繕費を回収できる見込みがある
家族意向	早く整理したい意見が多い	残したい意見が多い
片付け	整理後すぐ売却したい	活用前提で少しずつ整えたい
将来出口	所有を終わらせたい	長期保有の意思がある

「売却に傾きやすい」が多い場合は、まず相場確認から始めるのが現実的です。

「賃貸・活用に傾きやすい」が多い場合は、想定家賃と修繕費、管理体制を確認しましょう。

どちらも同じくらいの場合は、先に売却査定と賃貸収支の両方を見てから判断するのがおすすめです。

まとめ：売るか貸すかは、情報を集めてから決める

実家を売るか貸すかは、簡単に決められるテーマではありません。

大切なのは、感情だけでも、損得だけでもなく、以下の順番で整理することです。

1. 実家の立地と需要を確認する
2. 自分が管理できる距離か確認する
3. 建物の状態と修繕費を把握する
4. 売却価格と賃貸収支を比較する
5. 家族・兄弟の意向を確認する
6. 片付けの進み具合を確認する
7. 5年後・10年後の出口を考える

売る場合も、貸す場合も、まずは判断材料を集めることが第一歩です。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引・税務・法務上の判断を行うものではありません。最終的なご判断は、宅地建物取引士・税理士・司法書士など有資格者にご相談ください。