カテゴリー: 不動産

相続した実家や空き家を売ろうとするとき、多くの人が悩むのが「家の中の荷物を先に片付けるべきか」という点です。

家具、家電、衣類、布団、食器、本、仏壇、工具、庭の物置。長年暮らしていた実家には、思っている以上に多くの家財が残っていることがあります。

きれいに片付けてから売った方がよいのか。それとも、残置物がある状態でも売却相談できるのか。

この記事では、実家を売る前に家財を片付けるべきか、残置物ありで売れるケース、査定前にやること、片付け費用と売却方法の考え方を整理します。

実家を売る前に家財は必ず片付けるべき？

結論からいうと、実家を売る前に家財を必ずすべて片付けなければならないわけではありません。

ただし、売却方法によって、片付けの必要性は変わります。

売却方法	片付けの考え方
仲介で売る	内覧があるため、できる範囲で片付けた方が印象は良くなりやすい
買取で売る	残置物ありでも相談できる場合がある
古家付きで売る	建物状態や買主の意向によって、片付け範囲が変わる
解体前提で売る	家財処分費や解体費を含めて比較する必要がある

つまり、「先に全部片付けるべき」と決めつけるのではなく、どの売り方を選ぶかによって判断することが大切です。

残置物とは何か

残置物とは、売却や退去の時点で建物内や敷地内に残っている荷物や設備のことです。

実家の場合、次のようなものが残りやすいです。

• 家具
• 家電
• 衣類
• 布団
• 食器
• 本や書類
• 仏壇・神棚
• 工具・農具
• 庭木・植木鉢
• 物置の中身

残置物が多いと、買主や不動産会社から「引き渡しまでに撤去してほしい」と言われることがあります。

一方で、買取会社や空き家・古家に対応している会社では、残置物がある状態でも相談できる場合があります。

仲介で売る場合は、片付けた方が印象は良い

一般的な仲介で売却する場合、購入希望者が内覧に来ることがあります。

そのとき、家の中に荷物が多く残っていると、部屋の広さや状態が分かりにくくなります。

また、古い家具や生活用品が多いと、建物そのものの印象まで悪く見えてしまうことがあります。

そのため、仲介で売る場合は、少なくとも次のものは整理しておくとよいでしょう。

• 床や通路をふさいでいる荷物
• 水回りの生活用品
• 壊れた家電
• 大量の衣類や布団
• においの原因になりそうなもの
• 貴重品や重要書類

すべてを完璧に片付ける必要はありませんが、内覧時に家の状態が分かる程度には整理しておくと、売却活動を進めやすくなります。

買取なら残置物ありでも相談できる場合がある

一方で、不動産買取の場合は、残置物がある状態でも相談できる場合があります。

買取会社は、購入後にリフォーム、解体、再販売などを前提にしていることがあるため、仲介よりも柔軟に相談できるケースがあります。

ただし、残置物の量や種類によっては、買取価格に処分費用が反映されることもあります。

そのため、買取を検討する場合でも、「片付けなくてよい」と決めつけず、残置物ありの場合と、ある程度片付けた場合で条件がどう変わるか確認すると安心です。

先に片付けすぎると、かえって負担が増えることもある

実家を売る前に片付けることは大切ですが、先に片付けすぎると、かえって負担が大きくなることもあります。

たとえば、次のようなケースです。

• 遠方から何度も通う必要がある
• 家財が多く、家族だけでは終わらない
• 処分費用が高くつく
• 売却方法がまだ決まっていない
• 解体前提なのに、先に細かく分別しすぎる

売却方法が決まっていない段階で、すべて自分たちで片付けようとすると、時間も体力も大きく消耗します。

まずは、不動産会社や買取会社に相談し、「どこまで片付ける必要があるか」を確認してから動く方が効率的です。

査定前にやるべき片付け

査定前に、家財をすべて処分する必要はありません。

ただし、次のものは先に確認しておくと安心です。

1. 重要書類を探す

実家の中には、不動産や相続に関する重要書類が残っていることがあります。

• 権利証・登記識別情報
• 固定資産税の課税明細書
• 売買契約書
• 建築確認書
• 測量図
• リフォームの領収書
• 保険関係書類

こうした書類は、売却や税金の確認で必要になることがあります。処分前に必ず探しましょう。

2. 貴重品を確認する

現金、通帳、印鑑、貴金属、証券、保険証券などが残っていることもあります。

片付け業者や不用品回収に依頼する前に、家族で一度確認しておくと安心です。

3. 写真や思い出の品を分ける

写真、手紙、アルバム、記念品などは、一度処分すると戻せません。

すべてを残す必要はありませんが、家族で確認する時間を取ると、後悔を減らしやすくなります。

4. 危険物や処分しにくいものを確認する

古い実家には、処分に注意が必要なものが残っていることがあります。

• 灯油
• 農薬
• スプレー缶
• バッテリー
• 消火器
• 古い家電

自治体や専門業者でないと処分しにくいものもあるため、早めに確認しましょう。

査定前に無理にやらなくてよいこと

一方で、査定前に無理にやらなくてよいこともあります。

1. 家財を全部処分する

査定前に家財をすべて処分しなくても、不動産会社は建物や土地の状態を見て査定できます。

もちろん、荷物が少ない方が状態は見やすくなりますが、全部片付けないと査定できないわけではありません。

2. 大きなリフォームをする

売却前にリフォームすれば高く売れるとは限りません。

特に古い実家では、買主が自分でリフォームしたい、あるいは解体を前提にしている場合もあります。

売却前に大きな費用をかける前に、不動産会社へ相談しましょう。

3. 解体を先に決める

家財が多い、建物が古いという理由だけで、先に解体を決めるのは慎重に考えたいところです。

古家付きで売れる可能性や、買取相談ができる可能性もあります。

解体費用や固定資産税への影響も含めて比較しましょう。

残置物ありで売る場合の注意点

残置物ありで売却する場合は、契約条件を明確にしておくことが大切です。

たとえば、次の点を確認しましょう。

• 残置物を誰が処分するのか
• 処分費用は売主負担か、買主負担か
• 売買代金に処分費用が反映されているか
• 引き渡し時点で何を残してよいか
• 家電や設備の故障責任をどう扱うか

口頭で「そのままで大丈夫」と言われても、契約書上でどう扱われるかは確認が必要です。

あとからトラブルにならないように、残すもの・処分するもの・費用負担を整理しましょう。

片付け業者に依頼した方がよいケース

家族だけで片付けるのが難しい場合は、片付け業者や遺品整理業者への相談も選択肢になります。

特に次のような場合は、無理をしすぎない方がよいです。

• 遠方に住んでいて何度も通えない
• 荷物が多く、どこから手をつければよいか分からない
• 高齢の親や家族だけでは作業が難しい
• 貴重品や思い出の品の仕分けが必要
• 大型家具や家電の搬出がある
• 売却や解体の期限が決まっている

ただし、片付け費用は家財の量や作業範囲によって変わります。

不動産売却と片付けを別々に進めるのか、買取や残置物あり売却を含めて考えるのかを比較しましょう。

売却前の片付けで家族と話し合うこと

実家の片付けは、単なる作業ではありません。

思い出の品、仏壇、写真、親の持ち物などが関係するため、家族間で意見が分かれることがあります。

売却前には、次の点を話し合っておくと進めやすくなります。

• 残したいものは何か
• 誰が片付けに参加するか
• 片付け費用を誰が負担するか
• 業者に依頼するか
• 売却価格と片付け費用をどう考えるか
• 仏壇や神棚をどうするか

誰か一人に負担が集中すると、不満が残りやすくなります。

売却の前に、家族で最低限の方針を決めておくことが大切です。

まとめ：売却前の片付けは、売り方に合わせて判断する

実家を売る前に家財を片付けるべきかどうかは、売却方法によって変わります。

仲介で売る場合は、内覧の印象をよくするために、ある程度片付けた方がよいことがあります。

一方で、買取や古家付き売却の場合は、残置物がある状態でも相談できる場合があります。

大切なのは、先にすべて片付けることではなく、次の順番で判断することです。

1. 重要書類や貴重品を探す
2. 思い出の品を分ける
3. 売却方法を確認する
4. 残置物ありで売れるか相談する
5. 必要な範囲で片付ける
6. 家族で費用負担を話し合う

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。実際の不動産取引、片付け費用、税務、法務上の判断については、不動産会社、片付け業者、税理士、司法書士などの専門家にご相談ください。

相続した実家や空き家を売却するとき、売却価格だけでなく「売った後に税金がかかるのか」も気になるところです。

実家を売って利益が出た場合、その利益は原則として譲渡所得として扱われます。売却価格そのものに税金がかかるのではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益部分が課税対象になります。

ただし、実家の売却では、マイホームの3,000万円控除や、相続した空き家に関する3,000万円特別控除など、一定の要件を満たすと使える特例があります。

この記事では、実家を売った後の税金の基本、譲渡所得の計算方法、長期・短期の違い、3,000万円控除、相続空き家特例、税理士に相談した方がよいケースを整理します。

実家を売ると必ず税金がかかるわけではない

実家を売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。

税金が問題になるのは、基本的には「売却によって利益が出た場合」です。

たとえば、親が昔購入した価格や購入時の費用、売却時にかかった費用などを差し引いても利益が残る場合、その利益が譲渡所得として課税対象になる可能性があります。

一方で、売却価格より取得費や譲渡費用の方が大きい場合は、譲渡所得が発生しないこともあります。

譲渡所得の基本的な計算方法

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、一般的に次のように考えます。

項目	内容
譲渡価額	実家を売った金額
取得費	購入代金、購入時の仲介手数料、一定の設備費・改良費など
譲渡費用	売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、一定の解体費など
特別控除	要件を満たす場合に差し引ける控除

ざっくり言うと、次の式です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

この譲渡所得がプラスになる場合に、税金がかかる可能性があります。

取得費が分からない場合はどうなる？

相続した実家では、親が購入したときの契約書や領収書が残っていないことがあります。

取得費が分からない場合、概算取得費として売却価格の5％を取得費とする扱いになることがあります。

たとえば、実家を2,000万円で売った場合、取得費が分からないと、概算取得費は100万円です。

この場合、実際には親がもっと高い金額で購入していたとしても、資料がないと取得費として十分に反映できないことがあります。

そのため、実家を売る前には、次のような資料を探しておくことが大切です。

• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 仲介手数料の領収書
• 建築請負契約書
• リフォームや増改築の領収書
• 登記費用や測量費の資料

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

土地や建物を売ったときの税率は、所有期間によって変わります。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得になります。

区分	所有期間	税率の考え方
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	短期より税率が低い
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	長期より税率が高い

相続した実家の場合、所有期間は被相続人、つまり親などが所有していた期間を引き継いで判定することがあります。

そのため、相続してからすぐ売る場合でも、必ず短期譲渡になるとは限りません。

マイホームの3,000万円特別控除とは

自分が住んでいた家を売った場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

これが、いわゆるマイホームの3,000万円特別控除です。

たとえば、譲渡所得が2,000万円だった場合、要件を満たせば3,000万円の範囲内で控除され、課税譲渡所得がゼロになる可能性があります。

ただし、親の実家を相続した場合に、相続人である自分が住んでいなかった場合は、通常のマイホーム控除とは別の論点になります。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これは、被相続人の居住用財産、つまり亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地を売った場合に使える可能性がある特例です。

ただし、誰でも使えるわけではありません。

主な確認ポイント

• 相続または遺贈により取得した家屋や敷地であること
• 亡くなった方が住んでいた家であること
• 一定の時期までに売却していること
• 相続後に事業用、貸付用、居住用として使っていないこと
• 一定の耐震基準を満たす、または解体して売却するなどの要件を満たすこと
• 売却代金が一定額以下であること
• 親族など特別な関係のある人への売却ではないこと

また、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人の数が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円になるケースがあります。

要件は細かいため、実際に使えるかどうかは、税理士や税務署などに確認することをおすすめします。

老人ホームに入っていた親の実家でも使える？

親が亡くなる前に老人ホーム等に入っていた場合でも、一定の要件を満たせば、相続空き家の特例の対象になる可能性があります。

ただし、要介護認定等の状況、入所先、家屋の利用状況など、確認すべき条件があります。

「亡くなる直前に住んでいなかったから使えない」とすぐに判断せず、老人ホーム入所前の居住状況や、その後の家の使われ方を確認しましょう。

相続した実家を売る前に集めたい資料

税金の判断では、資料の有無が重要です。

売却を検討する段階で、次のような資料を集めておくと、税理士や不動産会社に相談しやすくなります。

• 登記事項証明書
• 固定資産税の課税明細書
• 購入時の売買契約書
• 建築時の請負契約書
• リフォーム・増改築の領収書
• 相続関係が分かる書類
• 遺産分割協議書
• 売却時の査定書や媒介契約書
• 解体費用や測量費の見積書

特に取得費に関する資料は、税額に影響することがあります。

税理士に相談した方がよいケース

実家の売却税金は、単純に売却価格だけで判断できません。

次のような場合は、早めに税理士へ相談した方が安心です。

• 相続した実家を売却する予定がある
• 売却益が出そうである
• 取得費が分からない
• 相続人が複数いる
• 共有名義で売却する
• 空き家の3,000万円控除が使えるか確認したい
• 解体してから売るか、古家付きで売るか迷っている
• 相続税の申告も関係している

実家売却後の税金でよくある誤解

売却価格すべてに税金がかかるわけではない

税金がかかるのは、原則として利益部分です。

売却価格から取得費や譲渡費用、使える特例を差し引いた後の譲渡所得が課税対象になります。

相続したばかりでも短期譲渡とは限らない

相続した不動産の所有期間は、亡くなった方の所有期間を引き継いで考えることがあります。

そのため、相続後すぐに売却しても、必ず短期譲渡所得になるとは限りません。

3,000万円控除は自動では使えない

3,000万円控除や相続空き家特例は、要件を満たしたうえで、必要書類を添えて確定申告する必要があります。

「対象になりそう」と思っても、要件や書類が不足していると使えない場合があります。

まとめ：実家を売る前に、税金の見通しを確認しておく

実家を売った後の税金は、売却価格だけでは決まりません。

取得費、譲渡費用、所有期間、使える特例、相続人の人数、家の利用状況などによって変わります。

特に、相続した実家や空き家では、相続空き家の3,000万円特別控除を使えるかどうかが大きなポイントになることがあります。

実家を売る前には、次の順番で整理すると考えやすくなります。

1. 売却予定価格を確認する
2. 取得費や購入時資料を探す
3. 譲渡費用になりそうな費用を整理する
4. 長期・短期の区分を確認する
5. 3,000万円控除や相続空き家特例を確認する
6. 必要に応じて税理士に相談する

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。実際の税務、法務、不動産取引上の判断については、税理士、司法書士、宅地建物取引士、税務署などにご相談ください。

相続した実家を売ろうとしたとき、「実は土地が自分たちのものではなく、借地だった」と分かることがあります。

建物は親名義でも、土地は地主から借りている。このようなケースでは、通常の土地付き戸建てとは売却の進め方が変わります。

借地権付きの建物は、売れないわけではありません。ただし、地主との関係、契約内容、承諾の有無、建て替えや譲渡の条件などを確認しないまま進めると、後でトラブルになることがあります。

この記事では、相続した実家が借地だった場合に、まず確認すべきこと、売却方法の選択肢、注意点、相談先を整理します。

借地権付きの実家とは

借地権付きの実家とは、建物は自分や親族の所有でも、土地は地主から借りている状態の家を指します。

たとえば、親が長年住んでいた家の建物は親名義だが、土地については地主と賃貸借契約を結び、毎月または毎年地代を支払っているようなケースです。

この場合、実家を売却するときには、建物だけでなく、土地を借りる権利である借地権の扱いも問題になります。

まず確認したい3つの書類

相続した実家が借地かもしれない場合、最初に確認したいのは書類です。

1. 土地・建物の登記簿

まず、建物と土地の登記簿を確認します。

建物の所有者が親や相続人になっていても、土地の所有者が別の人や法人であれば、借地の可能性があります。

土地と建物の所有者が違う場合は、なぜ違うのか、賃貸借契約があるのかを確認しましょう。

2. 借地契約書

地主との間で交わした借地契約書があれば、必ず確認します。

契約書には、借地期間、地代、更新、建て替え、譲渡、増改築、名義変更などの条件が書かれていることがあります。

古い契約では、契約書が見つからないこともあります。その場合でも、地代の支払い記録や地主とのやり取りが手がかりになります。

3. 地代の支払い記録

地代を誰に、いくら、どのように支払っていたかも重要です。

通帳、振込履歴、領収書、地主からの通知書などが残っていないか確認しましょう。

相続後も地代の支払いが続いている場合は、誰が支払っているか、滞納がないかも確認しておく必要があります。

借地権付き建物を売るときに注意したいこと

借地権付きの実家を売る場合、通常の所有権の不動産売却とは違う注意点があります。

1. 地主の承諾が必要になることがある

借地権付き建物を第三者に売却する場合、地主の承諾が必要になることがあります。

これは、建物だけを売るように見えても、実際には土地を借りる権利の承継も関係するためです。

地主に無断で進めると、契約違反やトラブルにつながる可能性があります。売却を考え始めた段階で、契約内容と地主の承諾要否を確認しましょう。

2. 譲渡承諾料が必要になることがある

地主の承諾を得る際、譲渡承諾料や名義変更料が必要になる場合があります。

金額や計算方法は、契約内容、地域慣習、地主との関係、売却条件によって異なります。

売却価格だけで判断せず、承諾料や手続き費用も含めて手残りを考えることが大切です。

3. 建て替えや増改築にも制限がある場合がある

借地上の建物は、建て替えや大きな増改築を行う場合にも地主の承諾が必要になることがあります。

買主が「購入後に建て替えたい」と考えている場合、その可否が売却条件に大きく影響します。

建て替えがしにくい借地権付き建物は、買主が限定されることもあります。

4. 住宅ローンがつきにくい場合がある

借地権付き建物は、金融機関によっては住宅ローンの審査が慎重になることがあります。

買主がローンを使いにくい場合、売却活動に時間がかかる可能性があります。

そのため、一般的な仲介で売るのか、借地権に詳しい不動産会社に相談するのか、買取も含めて検討するのかを整理しておくとよいでしょう。

借地権付きの実家を売る方法

借地権付きの実家を売る方法はいくつかあります。

方法	特徴
地主に買い取ってもらう	地主との交渉で進めやすい一方、価格は慎重に確認する必要があります
第三者に売却する	買主を探して売却しますが、地主の承諾や買主のローン条件が論点になります
専門会社に買取相談する	借地権や訳あり物件に詳しい会社に相談する方法です
地主と協力して土地建物を一体で売る	地主と合意できれば、所有権の不動産として売りやすくなる可能性があります

どの方法がよいかは、地主との関係、契約内容、建物の状態、立地、相続人の意向によって変わります。

借地権付き建物を売る前に確認したいこと

売却を進める前に、次の点を整理しておくと、相談がスムーズになります。

• 土地と建物の所有者は誰か
• 借地契約書が残っているか
• 地代の支払い状況に問題はないか
• 借地期間や更新時期はいつか
• 地主の連絡先が分かるか
• 建て替えや増改築の制限があるか
• 譲渡承諾料や名義変更料の定めがあるか
• 相続人全員の売却意向がそろっているか

特に、契約書が見つからない場合や地主との関係が長く途切れている場合は、早めに専門家へ相談した方が安心です。

借地権付きの実家は、通常の戸建て売却よりも個別事情の影響が大きいため、売れるかどうか・どの方法がよいかを早めに確認しておくと判断しやすくなります。

地主と話す前に準備したいこと

借地権付き建物を売る場合、地主との話し合いは避けて通れないことがあります。

ただし、いきなり「売りたい」と伝える前に、準備をしておくことが大切です。

1. 契約内容を整理する

まず、契約書、地代、更新時期、過去のやり取りを整理します。

契約内容を把握せずに地主へ連絡すると、話があいまいになり、条件交渉が難しくなることがあります。

2. 相続人の意向をそろえる

実家が相続財産である場合、兄弟姉妹など相続人全員の意向を確認しておきましょう。

誰か一人だけが売却を進めようとしても、後で家族間のトラブルになることがあります。

3. 売却方法の選択肢を持っておく

地主に買い取ってもらう、第三者に売る、専門会社に相談するなど、複数の選択肢を持っておくと交渉しやすくなります。

一つの方法にこだわりすぎず、手残り、手間、スピード、家族の意向を含めて考えましょう。

借地権付きの実家で起こりやすいトラブル

借地権付きの実家では、次のようなトラブルが起こることがあります。

• 地主と連絡が取れない
• 契約書が見つからない
• 地代の支払い履歴が分からない
• 相続人の間で売る・残すの意見が割れる
• 譲渡承諾料の金額で折り合わない
• 買主が見つかっても地主の承諾が得られない
• 建て替え不可の条件があり、買主が限定される

こうした問題は、早い段階で整理しておくほど対応しやすくなります。

逆に、買主が見つかってから条件が分かると、売却が止まってしまうこともあります。

相談先は誰がよいか

借地権付きの実家では、相談内容によって相談先が変わります。

相談先	相談できる内容
不動産会社	借地権付き建物の売却可能性、査定、買主探し
借地権に詳しい買取会社	早期売却、訳あり物件、地主交渉を含む相談
司法書士	相続登記、名義変更、登記関係の確認
弁護士	地主との紛争、承諾をめぐる交渉、法的な対応
税理士	売却時の税金、相続税、譲渡所得の確認

最初からすべての専門家に相談する必要はありません。

まずは、土地と建物の所有関係、契約書、地代、家族の意向を整理し、そのうえで必要な相談先を選びましょう。

まとめ：借地権付きの実家は、通常の売却より先に確認することが多い

相続した実家が借地だった場合、通常の土地付き戸建てと同じ感覚で売却を進めると、地主の承諾、承諾料、契約条件、買主のローンなどでつまずくことがあります。

ただし、借地権付きの実家は売却できないわけではありません。

大切なのは、次の順番で整理することです。

1. 土地と建物の登記を確認する
2. 借地契約書や地代の支払い状況を確認する
3. 相続人の意向をそろえる
4. 地主の承諾や条件を確認する
5. 地主への売却、第三者売却、買取相談など複数の選択肢を比較する

借地権付きの実家は、一般的な不動産売却よりも個別事情の影響が大きい分、早めに情報を整理することが重要です。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。実際の契約、法務、税務、不動産取引上の判断については、弁護士・司法書士・税理士・宅地建物取引士などの専門家にご相談ください。

古い実家を売却しようと考えたとき、不動産会社から「仲介で売る方法」と「買取という方法」があると説明されることがあります。

どちらも実家を売却する方法ですが、仕組みや売却価格、売れるまでの期間、手間のかかり方が異なります。

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。条件が合えば高く売れる可能性がある一方で、売却まで時間がかかることがあります。

買取は、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう方法です。早く整理しやすい一方で、仲介より売却価格が低くなることがあります。

この記事では、古い実家を売るときに知っておきたい買取と仲介の違い、それぞれのメリット・デメリット、どちらが向いているかを整理します。

買取と仲介の違い

まず、買取と仲介の違いを整理します。

項目	仲介	買取
買主	一般の個人や法人など	不動産会社・買取業者
売却価格	市場価格に近い価格を目指しやすい	仲介より低くなることが多い
売却期間	買主が見つかるまで時間がかかる場合がある	比較的早く売却しやすい
販売活動	広告掲載、内覧対応、価格交渉などがある	一般的な販売活動は不要なことが多い
向いているケース	できるだけ高く売りたい場合	早く整理したい、手間を減らしたい場合

簡単に言うと、高く売れる可能性を重視するなら仲介、早さや手間の少なさを重視するなら買取が選択肢になります。

ただし、どちらが正解かは、実家の状態、立地、家族の事情、売却を急ぐかどうかによって変わります。

仲介とは

仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探してもらう方法です。

不動産会社は、物件情報を広告サイトなどに掲載し、購入希望者を探します。買主が見つかれば、価格や条件を調整し、売買契約へ進みます。

仲介の流れ

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売り出し価格を決める
4. 販売活動を開始する
5. 内覧対応や問い合わせ対応を行う
6. 購入希望者と条件交渉する
7. 売買契約を結ぶ
8. 決済・引き渡しを行う

仲介では、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。

一方で、立地や状態が良い実家であれば、買取より高い価格で売れる可能性があります。

買取とは

買取とは、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう方法です。

買主を探す販売活動を行わず、不動産会社が買主になるため、売却までの期間を短くしやすい特徴があります。

買取の流れ

1. 不動産会社・買取業者に査定を依頼する
2. 買取価格の提示を受ける
3. 条件を確認する
4. 売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡しを行う

買取では、内覧対応や広告掲載の手間が少なく、短期間で現金化しやすい場合があります。

ただし、不動産会社は買い取った後に再販売や活用を行うため、その分、買取価格は仲介での売却価格より低くなることが多いです。

仲介のメリット

1. 高く売れる可能性がある

仲介では、一般の買主に向けて売却活動を行うため、物件の条件が合えば市場価格に近い価格を目指しやすくなります。

立地が良い、建物がまだ使える、土地として需要があるといった場合は、仲介での売却を検討する価値があります。

2. 複数の買主候補と出会える可能性がある

広告や不動産会社のネットワークを通じて、複数の購入希望者に見てもらえる可能性があります。

買主候補が複数いれば、価格や条件の比較もしやすくなります。

3. 売却条件を調整しやすい

引き渡し時期、残置物、古家付き売却、解体条件など、買主と交渉しながら条件を決められる場合があります。

実家の状態や家族の事情に合わせて進めやすいこともあります。

仲介のデメリット

1. 売却まで時間がかかることがある

仲介では、買主が見つかるまで売却できません。

エリアや物件状態によっては、数か月以上かかることもあります。

2. 内覧対応が必要になる

購入希望者が現れた場合、室内や敷地を見てもらう必要があります。

実家が遠方にある場合や、荷物が多く残っている場合は、内覧対応が負担になることがあります。

3. 必ず希望価格で売れるとは限らない

売り出し価格を設定しても、その価格で売れるとは限りません。

問い合わせが少なければ、価格変更や売り方の見直しが必要になることがあります。

買取のメリット

1. 早く売却しやすい

買取では、不動産会社や買取業者が買主になるため、条件が合えば短期間で売却しやすくなります。

相続した実家を早く整理したい、固定資産税や管理負担を早く終わらせたい場合には、選択肢になります。

2. 内覧や販売活動の手間が少ない

一般の買主を探す販売活動が不要なため、内覧対応や広告掲載の手間が少なくなります。

遠方の実家や荷物が多い実家では、手間を減らせる点がメリットになることがあります。

3. 古い家でも相談しやすい場合がある

築年数が古い家、リフォームが必要な家、残置物がある家でも、買取業者によっては相談できる場合があります。

ただし、状態が悪いほど買取価格は下がりやすいため、複数社に確認することが大切です。

4. 売却後のトラブルを抑えやすい場合がある

不動産会社が買主になるため、個人の買主との取引に比べて、条件整理がしやすい場合があります。

ただし、契約内容によって異なるため、売却後の責任や条件は必ず確認しましょう。

買取のデメリット

1. 売却価格が低くなりやすい

買取の最大のデメリットは、仲介より売却価格が低くなりやすいことです。

不動産会社は、買い取った後に再販売や活用を行うため、修繕費、販売費、利益を見込んで価格を提示します。

そのため、「できるだけ高く売りたい」場合は、まず仲介での売却可能性も確認した方がよいでしょう。

2. 会社によって買取価格に差が出やすい

同じ実家でも、会社によって買取価格が大きく異なることがあります。

得意エリア、再販売力、リフォーム力、土地活用の考え方が違うためです。

買取を検討する場合も、1社だけで決めず、複数社に相談することが大切です。

3. 買取対象外になることもある

立地や建物状態、権利関係によっては、買取が難しい場合があります。

たとえば、再建築が難しい土地、接道に問題がある土地、境界が不明確な土地、共有者の同意が取れていない物件などは、慎重に見られることがあります。

仲介が向いているケース

仲介が向いているのは、次のようなケースです。

• できるだけ高く売りたい
• 売却を急いでいない
• 実家の立地が比較的良い
• 建物がまだ使える可能性がある
• 土地として需要がありそう
• 内覧や販売活動にある程度対応できる
• 複数の買主候補を探したい

時間をかけてでも価格を重視したい場合は、仲介が選択肢になります。

ただし、実家が遠方にある場合や、家の中に荷物が多い場合は、内覧対応や片付けの負担も考える必要があります。

買取が向いているケース

買取が向いているのは、次のようなケースです。

• 早く売却したい
• 遠方で管理や内覧対応が難しい
• 古い家で一般の買主がつきにくそう
• 荷物が多く、販売活動の準備が大変
• 解体や修繕をせずに売却したい
• 固定資産税や管理費の負担を早く終わらせたい
• 相続人間で早く現金化したい

買取は、価格よりも早さや手間の少なさを重視する場合に検討しやすい方法です。

ただし、価格面では仲介との比較が必要です。

古い実家では「仲介と買取の両方」を比較する

古い実家を売る場合、最初から仲介か買取かを決める必要はありません。

まずは両方の可能性を確認することが大切です。

比較するときのポイント

比較項目	確認すること
仲介価格の目安	市場に出した場合、どのくらいで売れそうか
買取価格の目安	すぐ買い取ってもらう場合、いくらになりそうか
売却期間	仲介ならどのくらい時間がかかりそうか
片付け負担	残置物がある状態で進められるか
解体の必要性	古家付きで売れるか、更地にした方がよいか
家族の意向	早く整理したいのか、価格を重視したいのか

仲介の査定額だけ、買取価格だけを見るのではなく、売却期間、手間、片付け、解体、家族の事情も含めて比較しましょう。

買取保証付き仲介という選択肢もある

不動産会社によっては、一定期間は仲介で売却活動を行い、期間内に売れなかった場合に買取を行う「買取保証付き仲介」を提案することがあります。

これは、仲介で高く売れる可能性を目指しつつ、売れなかった場合の出口も確保する考え方です。

確認したいこと

• 保証される買取価格はいくらか
• 仲介期間はどのくらいか
• 途中で価格変更が必要になるか
• 対象物件やエリアに条件があるか
• 手数料や費用はどうなるか

買取保証付き仲介は便利に見えますが、条件をよく確認する必要があります。

最終的な買取価格や契約条件を理解したうえで判断しましょう。

仲介・買取を相談する前に準備するもの

不動産会社に相談する前に、次の情報を整理しておくと話が進めやすくなります。

• 固定資産税の納税通知書
• 土地・建物の面積
• 築年数
• 名義や相続登記の状況
• 荷物の量
• 建物の状態
• 売却希望時期
• 兄弟・親族の意向

すべて揃っていなくても相談できる場合はありますが、情報が整理されているほど、査定や提案の内容を理解しやすくなります。

注意したい不動産会社の対応

仲介でも買取でも、不動産会社選びは重要です。

次のような対応がある場合は、慎重に判断しましょう。

• 買取だけを強く勧め、仲介との比較を説明しない
• 仲介だけを勧め、売れなかった場合の選択肢を説明しない
• 査定額や買取価格の根拠を説明しない
• 契約を急がせる
• 解体や片付けの費用を十分に説明しない
• デメリットを話さない

実家売却では、価格だけでなく、売却方法の選択肢を丁寧に説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

まとめ：価格重視なら仲介、早さ重視なら買取。ただし比較が大切

古い実家を売るとき、仲介と買取にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

仲介は、時間がかかる可能性はありますが、条件が合えば高く売れる可能性があります。

買取は、売却価格が低くなりやすい一方で、早く整理しやすく、内覧や販売活動の手間を減らせる場合があります。

判断するときは、次の点を比較しましょう。

• できるだけ高く売りたいのか
• 早く整理したいのか
• 実家が遠方にあるか
• 荷物や残置物が多いか
• 解体や修繕が必要か
• 家族の同意が取れているか
• 固定資産税や管理費の負担をどこまで続けられるか

最初から仲介か買取かを決めつける必要はありません。

まずは複数の不動産会社に相談し、仲介で売った場合と買取の場合の両方を比較すると、実家に合った進め方を判断しやすくなります。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。実際の不動産取引、税務、法務、登記上の判断については、宅地建物取引士、司法書士、税理士などの専門家にご相談ください。

実家を売却しようと考えたとき、「まず不動産会社に査定を依頼しましょう」とよく言われます。

ただ、いざ調べてみると、不動産会社はたくさんあり、どこに相談すればよいのか分からない方も多いはずです。

そんなときに選択肢になるのが、不動産の一括査定サービスです。

一括査定を使うと、複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるため、実家の売却価格の目安や、会社ごとの提案を比較しやすくなります。

一方で、複数社から連絡が来る、査定額に差が出て迷う、対応エリアや物件条件によっては使いにくい場合があるなど、注意点もあります。

この記事では、実家売却で一括査定を使うメリット・デメリット、向いているケース、利用前に確認したいポイントを整理します。

不動産の一括査定とは

不動産の一括査定とは、物件情報を一度入力することで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

通常、不動産会社に査定を依頼する場合は、1社ずつ問い合わせる必要があります。

一括査定では、所在地、物件種別、土地・建物の広さ、築年数、売却希望時期などを入力し、対応可能な不動産会社から査定結果や連絡を受け取る流れになります。

一括査定で分かること

• 実家の売却価格の目安
• 複数社の査定額の違い
• 対応してくれる不動産会社
• 古家付きで売れる可能性
• 更地にした方がよいかどうかの意見
• 買取や仲介などの選択肢

一括査定は、売却を決めた人だけが使うものではありません。

「売るかどうかまだ迷っている」「まず相場感を知りたい」「家族で話し合う材料がほしい」という段階でも、情報整理の手段として使える場合があります。

実家売却で一括査定が使われる理由

実家売却では、通常の住み替えやマンション売却と違い、判断材料が多くなりがちです。

相続、片付け、築年数、空き家管理、解体、兄弟間の意向などが関係するため、1社だけの意見では判断しにくいことがあります。

実家売却でよくある悩み

• 古い家でも売れるのか分からない
• 更地にした方がよいのか判断できない
• どの不動産会社に頼めばよいか分からない
• 兄弟に説明するための相場情報がほしい
• 遠方に住んでいて地元の不動産会社を知らない
• 売却するか、賃貸や保有も比較したい

こうした状況では、複数の不動産会社の意見を比較できる一括査定が役立つことがあります。

ただし、一括査定を使えば自動的に正解が分かるわけではありません。査定額や提案内容を比較し、自分たちの実家に合った進め方を考えることが大切です。

一括査定を使うメリット

1. 複数社の査定額を比較できる

一括査定の大きなメリットは、複数の不動産会社の査定額を比較できることです。

同じ実家でも、不動産会社によって査定額が異なることがあります。

その理由は、会社ごとに得意エリア、販売ネットワーク、買主候補、古家付き売却への考え方などが違うためです。

複数社の査定額を見ることで、極端に高い査定や低い査定に気づきやすくなります。

2. 地元に強い会社を見つけやすい

実家が遠方にある場合、自分では地元の不動産会社を探しにくいことがあります。

一括査定を使うと、対象エリアで対応可能な不動産会社が候補として出てくるため、地元に強い会社を見つけるきっかけになります。

特に、地方や郊外の実家では、全国的に有名な会社だけでなく、地域の事情に詳しい会社の意見も参考になることがあります。

3. 売却の相場感を把握しやすい

実家を売るかどうかを家族で話し合うとき、相場感が分からないと話が進みにくくなります。

一括査定で複数の査定結果を確認すると、おおよその売却価格帯を把握しやすくなります。

相場感が分かれば、売却するか、貸すか、保有するか、解体するかを比較しやすくなります。

4. 会社ごとの提案内容を比べられる

査定額だけでなく、提案内容を比較できることもメリットです。

たとえば、ある会社は古家付きでの売却を提案し、別の会社は解体後の更地売却を提案するかもしれません。

また、仲介、買取、買取保証付き仲介、リースバックなど、複数の選択肢を提示する会社もあります。

実家売却では、価格だけでなく、どの進め方が家族に合うかを比較することが大切です。

一括査定のデメリット・注意点

1. 複数社から連絡が来る

一括査定を利用すると、複数の不動産会社から電話やメールで連絡が来ることがあります。

忙しい方や、まだ軽く相場を知りたいだけの方にとっては、連絡が多いと負担に感じる場合があります。

申し込み前に、何社に依頼するのか、連絡方法を指定できるのかを確認しておくと安心です。

2. 査定額が高ければよいとは限らない

一括査定では、会社ごとに査定額が大きく異なることがあります。

高い査定額を見ると魅力的に感じますが、最も高い査定額を出した会社が必ずよい会社とは限りません。

査定額はあくまで売れる可能性のある目安であり、実際にその価格で売れる保証ではありません。

大切なのは、査定額の根拠を説明してくれるかどうかです。

3. 対応エリア外の場合がある

一括査定サービスや提携不動産会社には、対応エリアがあります。

実家の所在地によっては、対応できる会社が少なかったり、十分な提案が受けられなかったりする場合があります。

特に地方や人口の少ないエリアでは、一括査定だけでなく、地元の不動産会社や自治体の空き家相談窓口もあわせて確認するとよいでしょう。

4. 古い実家では査定条件に差が出やすい

築年数が古い実家や、荷物が多く残っている空き家では、不動産会社によって見方が分かれることがあります。

建物を評価する会社もあれば、土地として評価する会社もあります。

そのため、査定額だけを比較するのではなく、古家付きで売るのか、更地にするのか、買取も検討するのか、提案内容まで確認しましょう。

一括査定が向いている人

実家売却で一括査定が向いているのは、次のような方です。

• まず実家の売却相場を知りたい
• 複数の不動産会社の意見を比較したい
• 遠方の実家で、地元の不動産会社を知らない
• 古家付きで売るか、更地にするか迷っている
• 兄弟に説明するための資料や相場感がほしい
• 売却を急いでいないが、選択肢を整理したい

一括査定は、複数の意見を集めて比較したい人に向いています。

一方で、電話対応が苦手な方や、まだ売却の可能性がかなり低い方は、まず記事や診断で整理してからでもよいでしょう。

一括査定を使う前に確認したいこと

一括査定を使う前に、次の情報を確認しておくとスムーズです。

確認項目	内容
実家の所在地	市区町村、町名、番地などを確認します
土地・建物の面積	固定資産税通知書や登記情報で確認できる場合があります
築年数	建築年やおおよその築年数を確認します
名義	親名義のままか、相続登記済みかを確認します
荷物の有無	家財や残置物がどの程度残っているかを把握します
売却希望時期	すぐ売りたいのか、まず相場を知りたいのか整理します
家族の同意状況	兄弟・親族に売却相談することを共有しているか確認します

すべて完璧に揃っていなくても相談できる場合はありますが、情報が整理されているほど査定の精度ややり取りはスムーズになります。

一括査定で比較すべきポイント

一括査定では、査定額だけでなく、次のポイントを比較しましょう。

• 査定額の根拠を説明してくれるか
• 近隣の成約事例を示してくれるか
• 古家付き売却と更地売却の両方を説明してくれるか
• 片付けや残置物について相談できるか
• 遠方からでも進めやすい対応があるか
• 家族に説明しやすい資料を出してくれるか
• 連絡が丁寧で分かりやすいか

実家売却では、価格だけでなく、担当者の説明力や提案の現実性が重要です。

高い査定額だけを強調し、費用やリスクを説明しない会社には慎重になりましょう。

一括査定を使った後の流れ

一括査定を使った後は、次のような流れで進むことが一般的です。

1. 物件情報を入力する
2. 対応可能な不動産会社から連絡が来る
3. 簡易査定または訪問査定を受ける
4. 査定額と提案内容を比較する
5. 必要に応じて家族と共有する
6. 依頼する会社を絞る
7. 媒介契約を結ぶか検討する
8. 販売活動に進む

一括査定を利用したからといって、必ず売却を依頼しなければならないわけではありません。

査定結果をもとに、売る、貸す、保有する、解体を検討するなど、次の判断材料にすることができます。

一括査定を使うときの注意点

1. 家族に共有してから申し込む

相続した実家や兄弟で共有している実家の場合、勝手に査定を進めると不信感につながることがあります。

正式に売却する前の相場確認であっても、兄弟や親族に共有してから進める方が安心です。

2. 個人情報の扱いを確認する

一括査定では、氏名、連絡先、物件所在地などを入力します。

どの不動産会社に情報が共有されるのか、プライバシーポリシーや利用規約を確認しておきましょう。

3. 売却を急がせる会社には注意する

査定後、すぐに契約を急がせる会社には慎重に対応しましょう。

実家売却では、家族の同意、名義、片付け、税金など、確認すべきことが多くあります。

急いで決めず、複数の意見を比較してから判断しましょう。

一括査定以外の選択肢

一括査定が合わない場合は、ほかの方法もあります。

• 地元の不動産会社に直接相談する
• 自治体の空き家相談窓口を利用する
• 司法書士や税理士に相続・名義の相談をする
• 解体業者に費用見積もりを取る
• まず空き家管理サービスで一定期間管理する

一括査定は便利な手段ですが、すべての状況に最適とは限りません。

実家の状態や家族の意向に合わせて、複数の選択肢を比較しましょう。

まとめ：一括査定は「売却の判断材料」を集める手段

実家売却の一括査定は、複数の不動産会社から査定額や提案を受けられる便利な方法です。

特に、実家の相場が分からない、地元の不動産会社を知らない、古家付きか更地かで迷っている場合には、判断材料を集める手段になります。

ただし、一括査定には注意点もあります。

• 複数社から連絡が来る
• 高い査定額が必ずしも正解とは限らない
• 対応エリア外の場合がある
• 家族に共有してから進めた方がよい
• 査定額だけでなく、提案内容も比較する必要がある

一括査定は、売却を決めるためのものではなく、売却を検討するための情報収集手段として使うと考えるとよいでしょう。

実家を売るか貸すか、古家付きで売るか更地にするか、まずは全体の選択肢を整理しながら進めることが大切です。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。実際の不動産取引、税務、法務、登記上の判断については、宅地建物取引士、司法書士、税理士などの専門家にご相談ください。

親の実家を兄弟で相続するとき、「とりあえず共有名義にしておけば公平ではないか」と考えることがあります。

たしかに、兄弟それぞれが持分を持つ共有名義は、一見すると平等に見えます。

しかし、実家を共有名義にすると、将来の売却、賃貸、解体、管理、費用負担、次の相続などで調整が必要になることがあります。

特に、空き家になった実家や、遠方にある実家、兄弟間で意向が分かれている実家では、「とりあえず共有」が後の悩みにつながる場合もあります。

この記事では、実家を共有名義にする前に知っておきたい注意点と、兄弟で相続する前に確認すべきことを整理します。

共有名義とは何か

共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有する状態のことです。

たとえば、親の実家を兄弟2人で2分の1ずつ相続する場合、実家は兄弟2人の共有名義になります。

共有名義では、それぞれの所有割合を「持分」として登記します。

共有名義の例

相続人	持分の例
兄	2分の1
妹	2分の1

兄弟3人で相続する場合は、それぞれ3分の1ずつにすることもあります。

ただし、持分が平等だからといって、管理や意思決定が簡単になるとは限りません。

共有名義が選ばれやすい理由

実家を共有名義にする理由はさまざまです。

共有名義にしやすいケース

• 兄弟全員で平等に相続したい
• 誰か一人に実家を継がせるのが難しい
• 売却するか残すか、まだ決められない
• 親の思い出があり、すぐに手放したくない
• 遺産分割の話し合いを急いで終わらせたい
• いったん法定相続分どおりにしておきたい

共有名義は、一見すると公平で、話し合いをまとめやすい方法に見えることがあります。

しかし、実家の使い道を決めないまま共有名義にすると、将来の判断を先送りするだけになる場合もあります。

注意点1：売却には共有者の同意が必要になる

共有名義の実家を売却する場合、共有者全員の同意が必要になる場面があります。

たとえば、兄弟3人で共有している実家を売却したい場合、1人でも反対していると、スムーズに売却できないことがあります。

意見が分かれやすい例

• 1人は売りたいが、1人は残したい
• 売却価格に納得できない人がいる
• 思い出があるため手放したくない人がいる
• 売却代金の分け方で意見が割れる
• 不動産会社や売却時期で合意できない

共有名義にする前は「いつか売ればいい」と思っていても、実際に売却する段階で意見が分かれることがあります。

共有名義にするなら、将来売却する場合の進め方も事前に話し合っておくことが大切です。

注意点2：管理や費用負担があいまいになりやすい

共有名義の実家では、誰が管理するのか、費用を誰が負担するのかがあいまいになりやすいです。

固定資産税、火災保険、草刈り、庭木の剪定、修繕、空き家管理、片付け費用など、所有している限り負担は続きます。

共有名義で発生しやすい費用

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 最低限の修繕費
• 庭木・草刈りの費用
• 空き家管理サービスの費用
• 片付け・遺品整理の費用
• 解体費用

近くに住んでいる兄弟だけが管理し、遠方の兄弟は費用だけを一部負担する、あるいは何も負担していないという状態になると、不満が生まれやすくなります。

共有名義にする場合は、持分だけでなく、管理担当と費用負担も決めておきましょう。

注意点3：誰かが住む場合に不公平感が出やすい

共有名義の実家に、兄弟のうち誰か一人が住むケースもあります。

この場合、住んでいる人と住んでいない人の間で、不公平感が出ることがあります。

確認したいこと

• 住む人は家賃や使用料を払うのか
• 固定資産税は誰が負担するのか
• 修繕費は共有者全員で負担するのか
• 将来売却するとき、住んでいる人は退去できるのか
• リフォーム費用を誰が出すのか

「家族だから大丈夫」と思っていても、時間が経つと不満が積み重なることがあります。

誰かが住む場合は、口約束ではなく、費用や期間、将来の扱いを記録しておくと安心です。

注意点4：賃貸活用にも合意が必要になる

共有名義の実家を貸す場合も、共有者間での合意が必要です。

賃貸に出すと、家賃収入が得られる可能性がありますが、同時に修繕費、管理費、入居者対応、空室リスクも発生します。

賃貸で話し合うこと

• 誰が管理会社とやり取りするか
• 家賃収入をどう分けるか
• 修繕費を誰が負担するか
• 空室時の費用をどうするか
• 将来売却したくなった場合どうするか

賃貸活用は、売却せずに実家を残せる選択肢ですが、共有者全員が同じ温度感とは限りません。

「貸せば収入になる」という面だけでなく、管理と責任も含めて話し合う必要があります。

注意点5：次の相続でさらに複雑になることがある

共有名義の実家で特に注意したいのが、次の相続です。

兄弟で共有している実家について、そのうちの一人が亡くなると、その人の持分がさらに配偶者や子どもに相続されることがあります。

すると、共有者が兄弟だけではなく、甥・姪や配偶者に広がる可能性があります。

共有者が増えると起こりやすいこと

• 連絡先の把握が難しくなる
• 売却や解体の同意を集めにくくなる
• 誰が管理するのか分かりにくくなる
• 固定資産税や費用負担の調整が難しくなる
• 実家への思い入れに差が出る

最初は兄弟2人だけの共有でも、時間が経つと関係者が増え、話し合いが難しくなることがあります。

共有名義にする場合は、次の世代まで含めた出口を考えておきましょう。

注意点6：共有者の一部だけでは決めにくいことがある

共有名義の不動産では、管理行為、変更行為、処分行為など、内容によって必要な同意の範囲が変わることがあります。

日常的な管理は比較的進めやすい場合がありますが、売却や大きな変更を伴う行為では、共有者全員の同意が必要になることがあります。

事前に確認したい行為

• 売却
• 解体
• 大規模リフォーム
• 賃貸借契約
• 担保設定
• 共有者の持分売却

どの行為にどの程度の同意が必要かは、具体的な内容によって変わります。

共有名義にした後で困らないように、司法書士や弁護士などに確認しておくと安心です。

共有名義にする前に話し合うべきこと

共有名義にする前に、兄弟で次の点を話し合いましょう。

確認項目	話し合う内容
実家の方向性	売る、残す、貸す、解体する、保留する
管理担当	誰が現地確認や近隣対応をするか
費用負担	固定資産税、修繕費、管理費をどう分担するか
使用ルール	誰かが住む場合や使う場合の条件
売却条件	どの条件なら売却するのか
期限	いつまで保有するのか、定期的に見直す時期
次の相続	共有者が亡くなった場合にどうするか

「共有にするかどうか」だけでなく、「共有にした後どうするか」を決めておくことが大切です。

共有名義以外の選択肢

実家を相続する場合、共有名義だけが選択肢ではありません。

考えられる選択肢

• 誰か一人が相続し、他の相続人に代償金を払う
• 売却して現金で分ける
• 遺産分割協議で特定の人が取得する
• 一定期間だけ共有し、その後売却する方針を決める
• 専門家を交えて分け方を整理する

どの方法がよいかは、実家の価値、他の相続財産、兄弟の関係、現金の有無、親の意向によって変わります。

公平に見える方法が、必ずしも将来の負担が少ない方法とは限りません。

共有名義に向いている場合・向いていない場合

共有名義が必ず悪いわけではありません。

ただし、向いているケースと向いていないケースがあります。

共有名義が向いている場合

• 共有者同士の関係が良好
• 管理担当と費用負担が明確
• 将来の売却方針がある程度決まっている
• 短期間だけ共有する予定
• 共有者全員が定期的に話し合える

共有名義が向いていない場合

• 兄弟間で意見が合わない
• 誰も管理したくない
• 実家が遠方で管理が難しい
• 売却するか残すかで意見が割れている
• 費用負担を決められない
• 次の相続で関係者が増える可能性が高い

共有名義にする場合は、「今公平に見えるか」だけでなく、「5年後、10年後も管理できるか」を考えることが大切です。

共有名義にする前の進め方

実家を共有名義にするか迷ったら、次の順番で整理しましょう。

1. 実家の名義と相続人を確認する
2. 兄弟それぞれの意向を聞く
3. 実家の評価額や売却可能性を確認する
4. 固定資産税や管理費用を把握する
5. 売却・賃貸・解体・保有の選択肢を比較する
6. 共有にした場合の管理者と費用負担を決める
7. 次の相続まで含めて考える
8. 司法書士・税理士・弁護士などに相談する

共有名義は、一度登記すると後から整理するのに手間がかかることがあります。

登記する前に、将来の出口まで含めて話し合っておきましょう。

まとめ：共有名義は「公平」だけで決めない

実家を兄弟で共有名義にすることは、一見公平に見えます。

しかし、共有名義にすると、売却、賃貸、解体、管理、費用負担、次の相続などで調整が必要になります。

共有名義を検討するときは、次の点を確認しましょう。

• 将来売却する場合の同意をどう取るか
• 誰が管理するのか
• 固定資産税や修繕費をどう負担するか
• 誰かが住む場合のルールをどうするか
• 次の相続で共有者が増えた場合どうするか
• 共有名義以外の選択肢はないか

共有名義は、短期的には話をまとめやすい方法に見えることがあります。

しかし、実家の出口を決めないまま共有にすると、将来の負担を先送りするだけになる場合もあります。

相続登記や共有名義の判断は、個別事情によって変わります。実家を共有名義にする前に、司法書士、税理士、弁護士、不動産会社などの専門家に相談しながら進めましょう。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。個別の相続、税務、法務、不動産取引上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、各分野の専門家にご相談ください。

親の家や相続した実家を売却しようと思っても、「何から始めればいいのか」「どの順番で進むのか」がわからず、不安になる方は少なくありません。

実家の売却では、不動産会社への査定依頼だけでなく、名義確認、相続登記、片付け、家族との合意、媒介契約、売買契約、引き渡しなど、いくつものステップがあります。

特に、相続した実家や空き家の場合は、通常の住み替え売却よりも確認すべきことが多くなりがちです。

この記事では、実家を売却する流れを、査定前の準備から引き渡しまで順番に整理します。

実家売却の全体像

実家を売却する流れは、大きく分けると次のようになります。

ステップ	内容
1. 現状整理	名義、家族の意向、建物の状態、荷物の量を確認する
2. 書類確認	固定資産税通知書、登記関係書類、図面などを探す
3. 査定依頼	不動産会社に相談し、売却価格の目安を確認する
4. 売り方の検討	古家付き売却、更地売却、買取などを比較する
5. 媒介契約	売却を依頼する不動産会社を決める
6. 販売活動	広告掲載、内覧対応、購入希望者との条件調整を行う
7. 売買契約	価格、引き渡し時期、残置物、解体条件などを確認して契約する
8. 決済・引き渡し	代金受領、所有権移転、鍵の引き渡しを行う
9. 売却後の手続き	税務申告や家族間の精算を確認する

流れ自体はシンプルに見えますが、実家売却では「相続」「片付け」「解体」「家族合意」が途中で関係してくることが多いため、最初に全体像を知っておくことが大切です。

ステップ1：まず現状を整理する

実家を売却する前に、まず現状を整理します。

いきなり不動産会社に査定を依頼してもよい場合はありますが、次のような点が曖昧なままだと、後で手続きが止まることがあります。

最初に確認したいこと

• 実家の名義は誰になっているか
• 相続登記は済んでいるか
• 兄弟・親族の意向は確認できているか
• 実家に荷物や貴重品が残っているか
• 建物の状態に大きな問題がないか
• 売却するのか、賃貸や解体も比較するのか

特に相続した実家では、名義が親のままになっているケースがあります。

名義や相続関係が整理されていないと、売却契約まで進めないことがあるため、早めに確認しましょう。

ステップ2：必要書類を確認する

次に、売却相談や査定で役立つ書類を確認します。

すべてが揃っていなくても査定相談はできますが、書類があると不動産会社や専門家とのやり取りがスムーズになります。

確認しておきたい書類

書類	確認する理由
固定資産税の納税通知書	所在地、評価額、税額、所有者情報の確認に役立ちます
登記識別情報・権利証	所有権や売却手続きに関係します
登記事項証明書	名義、土地建物の権利関係を確認できます
建築確認済証・検査済証	建物がどのように建てられたかの確認に使うことがあります
図面・測量図	土地や建物の面積、境界確認に役立ちます
リフォーム履歴	建物の維持管理状況を説明しやすくなります

書類が見つからない場合でも、すぐに諦める必要はありません。不動産会社や司法書士などに相談しながら確認できる場合があります。

ステップ3：不動産会社に査定を依頼する

現状と書類をある程度整理したら、不動産会社に査定を依頼します。

査定には、大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。

査定の種類	特徴
簡易査定	所在地や面積、築年数などの情報をもとに概算価格を出す方法です
訪問査定	不動産会社が現地を確認し、建物状態や周辺環境も踏まえて査定する方法です

実家の場合、建物の状態、荷物の有無、解体の必要性、道路や境界の状況なども関係するため、最終的には訪問査定を受けた方が具体的な判断をしやすくなります。

査定時に伝えておきたいこと

• 相続した実家であること
• 名義や相続登記の状況
• 荷物が残っているか
• 古家付きで売りたいのか、更地も検討するのか
• 売却を急いでいるのか、まず相場を知りたいのか
• 兄弟・親族の合意状況

査定額だけでなく、売却方法の提案や担当者の説明のわかりやすさも確認しましょう。

ステップ4：売り方を検討する

査定結果が出たら、売り方を検討します。

古い実家の場合、売り方は一つではありません。

主な売却方法

売り方	特徴
古家付きで売る	建物を残したまま売却する方法。解体費を先に負担しないで済む場合があります
更地にして売る	建物を解体して土地として売る方法。土地として見やすくなる一方、解体費用がかかります
中古戸建てとして売る	建物を利用する前提で売却する方法。建物状態や需要が重要です
買取を相談する	不動産会社や買取業者に買い取ってもらう方法。早く整理しやすい一方、価格面では比較が必要です

どの売り方がよいかは、立地、建物状態、解体費、売却希望時期、家族の意向によって変わります。

一社だけの意見で決めず、複数の提案を比較すると判断しやすくなります。

ステップ5：媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

媒介契約の種類

種類	概要
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼できる契約形態です
専任媒介契約	依頼できる不動産会社は1社ですが、自分で買主を見つけることも可能です
専属専任媒介契約	依頼できる不動産会社は1社で、自分で買主を見つけた場合の直接取引にも制限があります

どの契約がよいかは、売却方針や物件の状況によって変わります。

契約前には、販売活動の内容、報告頻度、広告掲載、売れなかった場合の対応方針を確認しましょう。

ステップ6：販売活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社が販売活動を始めます。

販売活動では、物件情報の掲載、購入希望者への紹介、内覧対応、条件交渉などが行われます。

販売活動中に確認すること

• どの媒体に掲載されているか
• 問い合わせ件数はどのくらいあるか
• 内覧希望者の反応はどうか
• 価格変更の必要があるか
• 古家付き・更地・買取など別案を検討すべきか
• 家族への共有方法はどうするか

実家売却では、家族に進捗を共有することも大切です。

特に兄弟で相続している場合、問い合わせ状況や価格変更の理由を共有しておくと、後のトラブルを減らしやすくなります。

ステップ7：購入希望者と条件を調整する

購入希望者が現れたら、価格や引き渡し条件を調整します。

実家売却では、単に売却価格だけでなく、荷物、解体、引き渡し時期、設備不具合なども条件に関係することがあります。

確認したい条件

• 売却価格
• 手付金の金額
• 引き渡し時期
• 残置物をどうするか
• 古家付きで引き渡すか、解体するか
• 境界確認や測量が必要か
• 設備の不具合をどう扱うか
• 契約不適合責任の範囲

条件をよく確認しないまま契約すると、後で思わぬ負担が発生することがあります。

不明点は不動産会社や専門家に確認し、家族にも共有してから進めましょう。

ステップ8：売買契約を結ぶ

条件がまとまったら、売買契約を結びます。

売買契約では、売買代金、手付金、引き渡し日、残置物、設備、契約解除条件などを確認します。

契約時に確認したいこと

• 売買代金と支払い時期
• 手付金の扱い
• 引き渡し日
• 土地・建物の範囲
• 付帯設備の有無
• 残置物の処理
• 解体や測量の条件
• 契約解除に関する条件

契約書の内容は専門的な表現が多いため、わからないまま署名しないことが大切です。

特に相続した実家や古い家では、通常の住宅売却よりも確認項目が増えることがあります。

ステップ9：引き渡し前の準備をする

売買契約後、引き渡しまでに必要な準備を進めます。

ここで多いのが、片付け、残置物撤去、公共料金、境界確認、相続登記などです。

引き渡し前に確認すること

• 家財や残置物をどうするか
• 重要書類や貴重品の取り忘れがないか
• 電気・ガス・水道の手続き
• 火災保険の扱い
• 鍵の本数
• 近隣への連絡が必要か
• 登記手続きに必要な書類が揃っているか

相続登記が未了の場合は、引き渡し前に手続きが必要になることがあります。

早めに司法書士や不動産会社に確認しておきましょう。

ステップ10：決済・引き渡しを行う

決済日には、売買代金の残金受領、所有権移転登記、鍵の引き渡しなどが行われます。

一般的には、不動産会社、買主、売主、司法書士、金融機関などが関わります。

決済・引き渡しで行うこと

• 売買代金の残金受領
• 固定資産税等の精算
• 仲介手数料や諸費用の支払い
• 所有権移転登記の手続き
• 鍵や関係書類の引き渡し

決済が完了すると、実家の所有権は買主へ移ります。

長年家族が関わってきた家を手放す場面でもあるため、気持ちの整理が必要になる方も少なくありません。

ステップ11：売却後の税務を確認する

実家を売却した後は、税務の確認が必要になることがあります。

売却によって利益が出た場合、譲渡所得として税金が関係する可能性があります。

また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば特例を使える場合もあります。

売却後に確認したいこと

• 売却益が出ているか
• 取得費や譲渡費用を確認できるか
• 相続空き家の特例が使える可能性があるか
• 確定申告が必要か
• 兄弟間で売却代金をどう精算するか

税金に関する判断は個別事情によって変わります。

売却前または売却後の早い段階で、税理士や税務署などに確認しましょう。

実家売却でよくあるつまずき

実家売却では、次のようなところでつまずきやすくなります。

• 名義が親のままで売却手続きに進めない
• 兄弟間で売却への同意が取れない
• 荷物が多く、内覧や引き渡しの準備が進まない
• 解体するか古家付きで売るか決められない
• 査定額に差があり、どの会社を選べばよいかわからない
• 遠方で現地対応が難しい
• 売却後の税金がよくわからない

これらは、早めに全体像を知っておくことで対策しやすくなります。

実家売却では、売却価格だけでなく、家族、名義、片付け、解体、税務まで含めて整理しましょう。

実家売却の流れをスムーズにするコツ

実家売却をスムーズに進めるには、次の点を意識するとよいでしょう。

• 最初に家族の意向を確認する
• 名義と相続登記を早めに確認する
• 重要書類を一か所にまとめる
• 片付けは売却方針が決まってから範囲を決める
• 不動産会社は複数の意見を聞く
• 古家付き・更地・買取など複数の選択肢を比較する
• 税務や登記は専門家に確認する

一つひとつを完璧に進める必要はありません。

まずは、どこで詰まりそうかを把握し、必要なところから専門家に相談していくことが大切です。

まとめ：実家売却は「査定」だけでなく全体の流れを知ることが大切

実家を売却する流れは、査定依頼から始まるように見えますが、実際にはその前に名義、家族の意向、片付け、建物状態などを確認する必要があります。

特に相続した実家や空き家の場合、通常の売却よりも確認すべきことが多くなります。

まずは、次の順番で整理しましょう。

1. 名義と家族の意向を確認する
2. 固定資産税通知書や登記関係書類を探す
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 古家付き・更地・買取など売り方を比較する
5. 媒介契約を結び、販売活動を進める
6. 条件を確認して売買契約を結ぶ
7. 片付けや必要手続きを済ませて引き渡す
8. 売却後の税務や精算を確認する

実家売却は、一度で完璧に進めようとすると負担が大きくなります。

全体の流れを知ったうえで、今どこから始めるべきかを整理することが、後悔しない売却への第一歩です。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引、税務、法務、登記上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、宅地建物取引士、司法書士、税理士などの有資格者や専門家にご相談ください。

空き家になった実家を貸そうと考えたとき、多くの方が悩むのが「先にリフォームすべきかどうか」です。

古いキッチン、傷んだ床、古いお風呂、使えるかわからない給湯器。人に貸すならきれいにしなければいけないと感じる一方で、どこまで費用をかけるべきかは判断が難しいところです。

実家を貸す前のリフォームは、必要な場合もあります。ただし、入居者が決まる前に大きな費用をかけすぎると、家賃収入で回収しにくくなることもあります。

この記事では、実家を貸す前にリフォームが必要かどうかを考えるために、確認すべきポイント、費用をかける前に見るべきこと、やらなくてもよい工事を整理します。

実家を貸す前に、必ずリフォームが必要とは限らない

実家を人に貸す場合、最低限安全に住める状態であることは必要です。

ただし、「古いから全部リフォームしなければならない」と考える必要はありません。物件の立地、想定家賃、入居者層、建物の状態によって、必要な工事は変わります。

大切なのは、リフォーム費用をかけた分だけ家賃や入居のしやすさに反映されるかを考えることです。

先に考えたいこと

• 周辺に賃貸需要があるか
• どのくらいの家賃が見込めるか
• 入居者は単身者か、ファミリーか
• 築年数や建物の状態はどうか
• 最低限の修繕で貸せるか
• リフォーム費用を何年で回収できそうか

賃貸需要が弱いエリアで高額なリフォームをしても、家賃で回収できない可能性があります。

まずは、リフォーム会社ではなく、不動産会社や賃貸管理会社に「この状態で貸せるか」「いくらくらいの家賃が見込めるか」を確認するのが現実的です。

まず確認すべきは「貸せる需要」があるか

リフォームを考える前に、まず確認したいのは賃貸需要です。

どれだけきれいにリフォームしても、その地域で借りたい人が少なければ、入居者探しは難しくなります。

賃貸需要を確認するポイント

• 周辺に賃貸物件があるか
• 近隣の家賃相場はいくらか
• 空室が多いエリアではないか
• 駅・バス停・学校・病院・スーパーが近いか
• 駐車場需要がある地域か
• 戸建て賃貸を探す人がいそうか

実家が戸建ての場合、マンションやアパートとは違うニーズがあることもあります。

たとえば、駐車場付きの戸建てを探すファミリー、ペット可物件を探す人、庭付き住宅を希望する人などです。

一方で、通勤・通学の利便性が低い地域では、リフォームしても借り手がつきにくい場合があります。

最低限必要になりやすい修繕

実家を貸す場合、見た目をきれいにする前に、まず安全性と生活に必要な設備を確認します。

入居者が安心して暮らせる状態でなければ、賃貸に出すことは難しくなります。

確認したい設備・箇所

確認箇所	見るポイント
雨漏り	天井・壁・屋根に雨漏り跡がないか
給湯器	お湯が出るか、使用年数が古すぎないか
水回り	キッチン、浴室、洗面、トイレが使える状態か
電気設備	ブレーカー、コンセント、照明に問題がないか
床・階段	沈み、きしみ、腐食、段差がないか
窓・鍵	開閉できるか、防犯上の不安がないか
外壁・屋根	落下や破損のおそれがないか

これらは、見た目の印象よりも優先度が高い部分です。

壁紙や床をきれいにする前に、雨漏りや給湯器、水回りなど、生活に必要な部分を確認しましょう。

やった方がよいリフォーム

実家を貸す前に検討しやすいリフォームには、次のようなものがあります。

1. ハウスクリーニング

大がかりなリフォームをしなくても、清掃だけで印象が大きく変わることがあります。

特に、水回り、窓、床、玄関まわりは入居希望者の印象に影響しやすい場所です。

2. 壁紙・床の補修

汚れや破れが目立つ壁紙、傷みのある床は、必要に応じて補修を検討します。

ただし、全室を高額な仕様にする必要はありません。想定家賃に見合う範囲で考えることが大切です。

3. 水回りの最低限の修繕

水漏れ、排水不良、古すぎる便座、使いにくい蛇口などは、入居後のトラブルにつながることがあります。

新品に総入れ替えするのではなく、まずは安全に使える状態にすることを優先しましょう。

4. 鍵交換・防犯面の確認

賃貸に出す場合、鍵交換や防犯面の確認は重要です。

古い鍵のままだと、入居者に不安を与えることがあります。窓や玄関、勝手口の施錠状況も確認しましょう。

無理にやらなくてもよいリフォーム

一方で、賃貸に出す前に必ずしもやらなくてよいリフォームもあります。

1. 高額なフルリフォーム

キッチン、浴室、トイレ、床、壁、外壁まで一気に直すと、大きな費用がかかります。

家賃収入で回収するには長い期間が必要になることがあります。

まずは、想定家賃と回収期間を確認してから判断しましょう。

2. 自分好みの内装

貸す前のリフォームでは、所有者の好みよりも、幅広い人に受け入れられやすいシンプルな内装が向いています。

個性的すぎるデザインは、入居者層を狭める可能性があります。

3. 外構や庭の大規模工事

庭や外構をきれいにすると印象は良くなりますが、必ず家賃に反映されるとは限りません。

まずは、危険な箇所や近隣に迷惑がかかる部分を優先して整えましょう。

4. 入居者が決まってからでもよい工事

一部の設備や内装は、入居者の希望を聞いてから対応する方がよい場合もあります。

先にすべて決めてしまうより、必要最低限の状態で募集し、反応を見ながら判断する方法もあります。

リフォーム費用を家賃で回収できるか考える

リフォームを検討するときは、費用を家賃で回収できるかを考える必要があります。

たとえば、リフォームに200万円かけて、毎月の手残りが4万円増えるとしても、単純計算で回収には50か月以上かかります。

実際には、空室期間、修繕費、管理費、固定資産税などもあります。

確認項目	見るポイント
リフォーム費用	初期費用としていくらかかるか
想定家賃	周辺相場から見ていくらで貸せそうか
管理費	管理会社に委託する場合の費用
空室期間	入居者が決まらない期間をどう見るか
追加修繕	入居後に設備故障が起きる可能性
回収期間	何年貸せば初期費用を回収できるか

賃貸活用では、「家賃が入るか」だけでなく、「費用をかけた分をどのくらいで回収できるか」が重要です。

管理会社に相談してから判断する

リフォームを始める前に、賃貸管理会社や不動産会社に相談することも大切です。

貸すことを前提にする場合、管理会社は周辺家賃、入居者ニーズ、必要な修繕、募集条件を見たうえで、現実的な提案をしてくれることがあります。

相談時に聞きたいこと

• この状態で貸せる可能性はあるか
• 想定家賃はいくらくらいか
• 最低限必要な修繕はどこか
• やらなくてもよい工事は何か
• 入居者が重視しそうなポイントはどこか
• 管理委託料はいくらか
• 空室リスクをどう見ればよいか

リフォーム会社だけに相談すると、工事を前提に話が進むことがあります。

賃貸活用を目的にするなら、まず「貸せるか」「いくらで貸せるか」「何を直せばよいか」を賃貸目線で確認しましょう。

貸す前に売却も比較しておく

実家を貸す方向で考えている場合でも、売却した場合との比較はしておいた方がよいです。

修繕費をかけて貸すよりも、古家付きで売却した方が負担を減らせる場合もあります。

売却と比較したいポイント

• 今売った場合の想定価格
• 貸すための修繕費
• 想定家賃
• 空室リスク
• 管理の手間
• 固定資産税などの維持費
• 将来売却する場合の価格変動

賃貸に出すと、所有を続けることになります。将来売却する可能性がある場合は、貸した後の出口も考えておきましょう。

実家を貸す前の進め方

実家を貸す前にリフォームを検討する場合は、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1. 家族の意向を確認する
2. 名義や相続登記の状況を確認する
3. 荷物や重要書類を確認する
4. 建物の状態を確認する
5. 周辺の賃貸需要と家賃相場を調べる
6. 管理会社や不動産会社に相談する
7. 最低限必要な修繕を確認する
8. リフォーム費用と家賃収入を比較する
9. 売却した場合とも比較する
10. 貸すか、売るか、保留するかを決める

いきなり工事を始めるのではなく、需要、収支、管理体制、家族の意向を確認してから判断しましょう。

まとめ：貸す前のリフォームは「必要最小限」から考える

実家を貸す前にリフォームが必要かどうかは、物件の状態や地域の賃貸需要によって変わります。

安全に住める状態にするための修繕は必要になることがありますが、高額なフルリフォームを先に行う必要があるとは限りません。

大切なのは、費用をかける前に次の点を確認することです。

• 周辺に賃貸需要があるか
• 想定家賃はいくらか
• 最低限必要な修繕はどこか
• リフォーム費用を家賃で回収できそうか
• 管理会社に任せられるか
• 売却した場合と比べてどうか

リフォームは、実家を貸すための有効な手段の一つですが、最初に決めるものではありません。

まずは、貸せる需要、必要な修繕、収支、将来の出口を整理したうえで判断しましょう。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引、税務、法務、建築・リフォーム上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、宅地建物取引士、建築士、リフォーム会社、税理士、司法書士などの専門家にご相談ください。

親の家や相続した実家を売却しようと考えたとき、最初に悩みやすいのが「どの不動産会社に相談すればよいのか」という点です。

テレビCMで知っている大手に頼むべきか、地元の不動産会社に相談すべきか、複数社に査定を依頼すべきか。実家の売却は人生で何度も経験することではないため、判断に迷う方は少なくありません。

不動産会社選びを間違えると、売却価格だけでなく、売却までの進め方、家族との調整、片付けや解体の判断にも影響することがあります。

この記事では、実家売却で不動産会社を選ぶときに見るべきポイント、査定前に確認したいこと、比較するときの注意点を整理します。

実家売却では、不動産会社選びが重要になる

実家の売却は、通常の住み替えやマンション売却とは少し違います。

親が長く住んでいた家、相続した空き家、築年数の古い戸建て、荷物が残った家、兄弟で共有している不動産など、実家売却には複数の論点が重なりやすいからです。

実家売却で起こりやすい論点

• 名義や相続登記が整理されていない
• 兄弟・親族の意向がまとまっていない
• 家の中に荷物や思い出の品が多く残っている
• 建物が古く、修繕や解体も検討する必要がある
• 遠方に住んでいて現地対応が難しい
• 古家付きで売るか、更地にするか迷っている
• 売却価格だけでなく、片付け費用や解体費用も関係する

そのため、単に「高い査定額を出してくれる会社」を選ぶだけでは不十分です。

実家の事情を理解し、売却だけでなく、片付け・解体・相続・家族調整まで含めて現実的に相談できる会社かどうかを見ることが大切です。

まず大手と地元会社の違いを知る

不動産会社を選ぶときによく迷うのが、大手にするか、地元の会社にするかです。

どちらが必ず良いということではなく、それぞれに強みがあります。

比較項目	大手不動産会社	地元不動産会社
情報量	広いネットワークや広告力がある	地域の細かな事情に詳しいことがある
安心感	知名度や体制面で安心しやすい	担当者との距離が近いことがある
得意領域	都市部・流通性の高い物件に強い場合がある	地方・郊外・古家付き土地に詳しい場合がある
対応	仕組み化されていることが多い	柔軟に相談しやすいことがある
実家売却との相性	相場把握や買主探索に強みがある	地域事情や空き家対応に強みがある場合がある

実家売却では、大手か地元かを一つに決めるよりも、まず複数の会社に相談し、提案内容を比較する方が判断しやすくなります。

査定額だけで選ばない

不動産会社を比較するとき、最も目につきやすいのが査定額です。

もちろん、査定額は重要です。しかし、最も高い査定額を出した会社が、必ずしも最適とは限りません。

不動産の査定額は、あくまで「このくらいで売れる可能性がある」という見立てです。実際にその価格で売れるかどうかは、市場の反応や販売活動によって変わります。

高すぎる査定額に注意したい理由

• 媒介契約を取るために高めに見せている可能性がある
• 売り出し後に値下げを前提としている場合がある
• 売却期間が長引く可能性がある
• 家族に過度な期待が生まれ、後で意見が割れることがある

高い査定額が悪いわけではありません。大切なのは、その金額の根拠を説明できるかどうかです。

「なぜその査定額なのか」「近隣でどのような取引事例があるのか」「どのくらいの期間で売れる想定なのか」を確認しましょう。

比較すべき7つのポイント

実家売却で不動産会社を比較するときは、次の7つを見ておくと整理しやすくなります。

比較ポイント	確認する内容
1. 査定額の根拠	周辺事例、土地評価、建物評価、需要の説明があるか
2. 実家・空き家の経験	相続物件、古家付き土地、空き家売却の実績があるか
3. 売却方針の提案	古家付き、解体後、更地、買取など複数案を出してくれるか
4. 担当者の説明力	メリットだけでなく、デメリットやリスクも説明してくれるか
5. 片付け・解体への理解	残置物、遺品整理、解体見積なども相談できるか
6. 家族対応	兄弟・親族への説明資料や進め方を相談できるか
7. 連絡のしやすさ	遠方でもメール・電話・オンラインで進めやすいか

この7つを比べると、単なる査定額の比較ではなく、「実家売却を任せやすい会社かどうか」が見えやすくなります。

古い実家では「売り方の提案力」を見る

築年数の古い実家では、単純に「中古住宅として売る」だけではなく、複数の売り方を比較することがあります。

古い実家で考えられる売り方

• 古家付き土地として売る
• 建物を解体して更地として売る
• リフォーム前提の中古住宅として売る
• 買取業者に相談する
• 賃貸や空き家管理と比較する

良い不動産会社は、最初から一つの売り方に決めつけず、建物の状態、地域の需要、解体費用、売却までの期間、家族の事情を踏まえて提案してくれます。

逆に、現地を見ずに「すぐ解体した方がいい」「必ずこの価格で売れる」といった断定的な提案をする場合は、慎重に判断した方がよいでしょう。

実家売却では「片付け」への理解も重要

実家売却では、家の中に荷物が多く残っていることがよくあります。

不動産会社によっては、残置物がある状態でも査定してくれる場合があります。また、売却方針が決まってから片付け範囲を決める方がよいケースもあります。

片付けに関して確認したい質問

• 荷物が残っている状態でも査定できるか
• 残置物があると売却価格にどう影響しそうか
• 片付けは売却前に必要か、契約後でもよいか
• 片付け業者や遺品整理業者の紹介は可能か
• 解体する場合、残置物撤去も含めて相談できるか

売却前にすべて片付ける必要があるとは限りません。むしろ、売却方針が決まる前に大きな費用をかけて片付けると、無駄になる場合もあります。

片付けを急がせる会社よりも、「何を先に残し、何を後で処分するか」を一緒に整理してくれる会社の方が、実家売却では相談しやすい場合があります。

遠方の実家なら、連絡体制も確認する

実家が遠方にある場合、不動産会社との連絡体制はとても重要です。

現地に何度も行けない場合、写真、動画、オンライン面談、メールでの資料共有などに対応してくれるかどうかで、進めやすさが変わります。

遠方売却で確認したいこと

• 現地確認をどこまで代行・サポートしてくれるか
• メールやオンラインで進捗共有できるか
• 家族への説明資料を用意してくれるか
• 片付けや解体業者との調整を相談できるか
• 契約や手続きで現地に行く必要がどの程度あるか

遠方の実家を売る場合、売却価格だけでなく、手間や移動回数も大きな負担になります。

担当者がこまめに連絡をくれるか、難しいことをわかりやすく説明してくれるかも大切な判断材料です。

媒介契約の種類も確認しておく

不動産会社に売却を依頼する場合、媒介契約を結ぶことがあります。

媒介契約には種類があり、それぞれ依頼できる会社数や報告義務などが異なります。

媒介契約	概要
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼できる契約形態です
専任媒介契約	依頼できる不動産会社は1社ですが、自分で買主を見つけることも可能です
専属専任媒介契約	依頼できる不動産会社は1社で、自分で見つけた買主との直接取引にも制限があります

どの契約がよいかは、物件の状況や売却方針によって変わります。

契約内容を十分に理解しないまま進めるのではなく、不明点は必ず確認しましょう。

不動産会社に聞いておきたい質問

査定や相談の際には、次のような質問をしてみると比較しやすくなります。

• この査定額の根拠は何ですか
• 近隣の成約事例はありますか
• 古家付きで売る場合と、更地にする場合の違いは何ですか
• 売却までの期間はどのくらいを見込んでいますか
• 荷物が残っている状態でも売却できますか
• 解体や片付けが必要な場合、見積もり先を紹介できますか
• 遠方に住んでいる場合、どこまでサポートできますか
• 兄弟に説明するための資料を出してもらえますか
• 媒介契約の種類と違いを説明してもらえますか
• 売れなかった場合、次にどのような選択肢がありますか

これらの質問に対して、わかりやすく答えてくれるかどうかも、不動産会社を選ぶうえで大切です。

避けたい不動産会社の特徴

すべての会社に当てはまるわけではありませんが、次のような対応がある場合は、慎重に判断した方がよいでしょう。

• 査定額の根拠を説明してくれない
• やたらと高い査定額だけを強調する
• 契約を急がせる
• 古い家だからすぐ解体と決めつける
• デメリットや費用負担を説明しない
• 質問への回答があいまい
• 連絡が遅い、説明がわかりにくい

実家売却では、価格だけでなく、家族の納得感や進め方の丁寧さも重要です。

少しでも不安がある場合は、他の会社の意見も聞いてから判断しましょう。

実家売却で不動産会社を選ぶ流れ

実家売却で不動産会社を選ぶときは、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1. 実家の名義と家族の意向を確認する
2. 固定資産税通知書や登記関係書類を探す
3. 複数の不動産会社に査定・相談する
4. 査定額だけでなく、提案内容を比較する
5. 古家付き・更地・買取などの選択肢を確認する
6. 片付けや解体のタイミングを相談する
7. 媒介契約の内容を理解してから依頼する

最初から1社に決める必要はありません。まずは複数の意見を聞き、実家の状況に合った進め方を見極めましょう。

まとめ：実家売却では「高い査定額」より「納得できる提案」を見る

実家売却で不動産会社を選ぶときは、査定額だけで判断しないことが大切です。

高い査定額を出してくれる会社が魅力的に見えることはありますが、本当に大切なのは、その金額の根拠、売却方針、片付けや解体への理解、家族への説明のしやすさです。

特に実家売却では、相続、空き家、荷物、老朽化、遠方管理、兄弟間の意向など、複数の論点が重なります。

不動産会社を選ぶときは、次の点を確認しましょう。

• 査定額の根拠を説明してくれるか
• 古家付き売却や解体後売却など複数の選択肢を提案してくれるか
• 残置物や片付けについて相談できるか
• 遠方や家族調整にも配慮してくれるか
• 契約内容や費用をわかりやすく説明してくれるか

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引、税務、法務上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、宅地建物取引士、司法書士、税理士などの有資格者や専門家にご相談ください。

親が住まなくなった実家、相続したまま空き家になっている家。売却するかどうか迷う中で、「貸せば家賃収入になるのでは」と考える方は少なくありません。

実家を貸すことができれば、家を手放さずに収入を得られる可能性があります。一方で、賃貸活用には、修繕費、空室リスク、入居者対応、管理の手間などもあります。

「売るのはまだ早い」「思い出があるから残したい」「でも空き家のまま維持するのは不安」。そんなとき、賃貸活用は選択肢の一つになります。

この記事では、空き家になった実家を貸せるかどうかを考えるために、メリット・デメリット、確認すべきポイント、売却との比較を整理します。

空き家になった実家は貸せるのか

空き家になった実家は、条件が合えば賃貸に出せる可能性があります。

ただし、すべての実家がそのまま貸せるわけではありません。立地、建物の状態、設備、荷物の有無、家族の合意、管理体制などを確認する必要があります。

特に、長く人が住んでいなかった家は、見た目以上に設備が傷んでいることがあります。水道、電気、ガス、給湯器、雨漏り、床の傷み、シロアリなど、貸す前に確認すべき点は多くあります。

貸せる可能性がある実家の特徴

• 生活利便性が比較的高いエリアにある
• 駅、バス停、学校、スーパー、病院などが近い
• 建物の状態が大きく悪くない
• 水回りや設備を修繕すれば住める状態にできる
• 駐車場や庭など、地域の需要に合う特徴がある
• 管理会社に委託しやすいエリアにある

一方で、人口減少が進んでいる地域や、建物の老朽化が激しい場合は、賃貸よりも売却・解体・空き家管理を比較した方がよいこともあります。

実家を貸すメリット

まず、実家を貸すメリットを整理します。

1. 家を手放さずに済む

売却すると実家は手元から離れますが、賃貸であれば所有を続けながら活用できます。

親の思い出がある家をすぐに手放したくない場合や、将来的に家族が使う可能性を残したい場合には、賃貸活用が検討対象になります。

2. 家賃収入を得られる可能性がある

入居者が見つかれば、毎月家賃収入を得られます。

固定資産税や管理費、修繕費を家賃収入でまかなえる可能性もあります。ただし、家賃がそのまま手元に残るわけではないため、収支の確認は必要です。

3. 空き家の劣化を抑えやすい

人が住むことで、換気、通水、清掃などが自然に行われ、空き家のまま放置するより建物の劣化を抑えやすくなる場合があります。

ただし、入居者がいても修繕や設備故障は発生します。貸した後も管理が不要になるわけではありません。

4. 将来の選択肢を残せる

一定期間貸した後に、売却、建て替え、自分たちで使うなど、将来の選択肢を残せることがあります。

ただし、賃貸契約の内容によっては、すぐに明け渡してもらうことが難しい場合もあります。将来使う予定がある場合は、契約形態も含めて専門家に確認しましょう。

実家を貸すデメリット

一方で、実家を貸すことにはデメリットもあります。

1. 修繕費がかかる

人に貸すには、最低限安全に住める状態にする必要があります。

古い実家では、キッチン、浴室、トイレ、給湯器、床、壁、屋根、外壁などの修繕が必要になることがあります。

修繕費をかけても、その費用を家賃収入で回収できるかは別問題です。貸す前に、想定家賃と修繕費のバランスを確認しましょう。

2. 空室リスクがある

賃貸に出しても、すぐに入居者が見つかるとは限りません。

空室期間中も、固定資産税、保険料、管理費、修繕費などの負担は続きます。

特に、賃貸需要が弱い地域では、家賃を下げても入居者が見つかりにくい場合があります。

3. 入居者対応が必要になる

設備故障、雨漏り、近隣トラブル、退去時の原状回復など、入居者対応が発生します。

遠方に住んでいる場合、自分で対応するのは現実的に難しいことがあります。その場合は、管理会社に委託することを前提に考えた方がよいでしょう。

4. 売却したくなったときに制約が出ることがある

賃貸中の物件を売却することは可能な場合がありますが、自分で使いたい買主には売りにくくなることがあります。

また、賃貸契約の内容によっては、すぐに空室にして売ることが難しい場合もあります。

「将来売るかもしれない」と考えている場合は、貸し方や契約期間について事前に確認しておくことが大切です。

貸す前に確認したい7つのポイント

実家を貸すかどうか判断する前に、次の7つを確認しましょう。

確認項目	見るポイント
1. 立地	賃貸需要がある地域か。周辺に賃貸物件や入居ニーズがあるか
2. 建物の状態	雨漏り、シロアリ、水回り、給湯器、床、外壁などに問題がないか
3. 修繕費	貸せる状態にするために、どれくらい費用がかかるか
4. 想定家賃	周辺相場から見て、どれくらいの家賃が見込めるか
5. 管理体制	自主管理できるか、管理会社に委託するか
6. 家族の合意	兄弟・親族が賃貸活用に納得しているか
7. 将来の出口	何年貸すのか、将来売るのか、家族が使う可能性があるか

この7つを整理せずに「貸せば収入になる」と考えると、あとから負担が大きくなることがあります。

賃貸に出す前にかかる費用

実家を貸す場合、貸し出し前に一定の費用がかかることがあります。

主な費用の例

• ハウスクリーニング費用
• 水回りの修繕費
• 給湯器やエアコンの交換費用
• 壁紙や床の補修費用
• 雨漏り・屋根・外壁の修繕費用
• 残置物の撤去費用
• 火災保険・賃貸向け保険の見直し
• 管理会社への委託費用

費用をかければ必ず貸しやすくなるとは限りません。大切なのは、修繕費を家賃収入で回収できる見込みがあるかどうかです。

簡単な収支イメージ

賃貸活用を考えるときは、家賃収入だけでなく、出ていくお金も合わせて見ます。

項目	例
年間家賃収入	月8万円 × 12か月 = 96万円
管理委託料	家賃の数％程度がかかる場合があります
固定資産税等	毎年発生します
修繕費	設備故障や退去時に発生することがあります
空室リスク	入居者がいない期間は家賃収入がありません

表面上の家賃だけで判断せず、「実際に手元に残る金額」を見ることが大切です。

自主管理と管理会社委託の違い

実家を貸す場合、自分で管理する方法と、管理会社に任せる方法があります。

項目	自主管理	管理会社に委託
費用	管理費を抑えやすい	管理委託料がかかる
手間	入居者対応を自分で行う	対応を任せやすい
遠方対応	難しい場合が多い	遠方でも管理しやすい
トラブル対応	自分で判断・手配が必要	管理会社を通じて対応しやすい

実家が遠方にある場合や、本業が忙しい場合は、管理会社への委託を前提に収支を考えた方が現実的です。

貸すより売った方がよい場合

次のような場合は、賃貸より売却を中心に考えた方がよいこともあります。

• 実家が遠方で、管理に通うのが難しい
• 建物がかなり古く、修繕費が大きい
• 周辺に賃貸需要が少ない
• 家族が将来使う予定がない
• 固定資産税や維持費の負担を終わらせたい
• 兄弟間で早く整理したい意向が強い

賃貸は、家を残せる一方で、所有者としての責任も続きます。負担を減らしたい場合は、売却との比較が必要です。

売らずに一旦保留した方がよい場合

一方で、すぐに貸す・売るを決めず、一旦保留した方がよい場合もあります。

• 相続手続きが終わっていない
• 兄弟・親族の意向が整理できていない
• 重要書類や貴重品の確認がまだ終わっていない
• 片付けが進んでおらず、状態を把握できていない
• 将来家族が住む可能性がある

この場合は、まず相続・片付け・家族相談を優先し、貸すか売るかはその後に考える方が進めやすいことがあります。

実家を貸すときの進め方

実家を貸す方向で検討する場合は、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1. 家族・兄弟の意向を確認する
2. 名義や相続登記の状況を確認する
3. 建物の状態を確認する
4. 片付け・残置物の量を確認する
5. 周辺の家賃相場を調べる
6. 必要な修繕費の目安を確認する
7. 自主管理か管理会社委託かを決める
8. 売却した場合との比較も行う

いきなりリフォームを始めるのではなく、まずは需要、修繕費、管理体制、家族の意向を確認しましょう。

まとめ：実家を貸すなら「家賃収入」だけで判断しない

空き家になった実家は、条件が合えば賃貸活用できる可能性があります。

ただし、実家を貸すことは、単に家賃収入を得ることではありません。修繕費、空室リスク、入居者対応、管理体制、将来の売却可能性まで含めて考える必要があります。

まずは、次の順番で整理しましょう。

1. 賃貸需要があるエリアか確認する
2. 建物の状態と修繕費を確認する
3. 想定家賃と維持費を比較する
4. 管理会社に任せるか、自分で管理するか考える
5. 家族の意向を確認する
6. 将来売却する可能性も含めて出口を考える

「貸す」「売る」「残す」のどれが正解かは、実家の状態やご家族の事情によって変わります。家賃収入だけでなく、負担と出口まで含めて考えることが大切です。

なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的としたものであり、個別の不動産取引、税務、法務上の判断を行うものではありません。最終的な判断は、宅地建物取引士、税理士、司法書士などの有資格者や専門家にご相談ください。