相続した実家や空き家を売却するとき、売却価格だけでなく「売った後に税金がかかるのか」も気になるところです。
実家を売って利益が出た場合、その利益は原則として譲渡所得として扱われます。売却価格そのものに税金がかかるのではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益部分が課税対象になります。
ただし、実家の売却では、マイホームの3,000万円控除や、相続した空き家に関する3,000万円特別控除など、一定の要件を満たすと使える特例があります。
この記事では、実家を売った後の税金の基本、譲渡所得の計算方法、長期・短期の違い、3,000万円控除、相続空き家特例、税理士に相談した方がよいケースを整理します。
実家を売ると必ず税金がかかるわけではない
実家を売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。
税金が問題になるのは、基本的には「売却によって利益が出た場合」です。
たとえば、親が昔購入した価格や購入時の費用、売却時にかかった費用などを差し引いても利益が残る場合、その利益が譲渡所得として課税対象になる可能性があります。
一方で、売却価格より取得費や譲渡費用の方が大きい場合は、譲渡所得が発生しないこともあります。
譲渡所得の基本的な計算方法
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、一般的に次のように考えます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 実家を売った金額 |
| 取得費 | 購入代金、購入時の仲介手数料、一定の設備費・改良費など |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、一定の解体費など |
| 特別控除 | 要件を満たす場合に差し引ける控除 |
ざっくり言うと、次の式です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
この譲渡所得がプラスになる場合に、税金がかかる可能性があります。
取得費が分からない場合はどうなる？
相続した実家では、親が購入したときの契約書や領収書が残っていないことがあります。
取得費が分からない場合、概算取得費として売却価格の5％を取得費とする扱いになることがあります。
たとえば、実家を2,000万円で売った場合、取得費が分からないと、概算取得費は100万円です。
この場合、実際には親がもっと高い金額で購入していたとしても、資料がないと取得費として十分に反映できないことがあります。
そのため、実家を売る前には、次のような資料を探しておくことが大切です。
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 建築請負契約書
- リフォームや増改築の領収書
- 登記費用や測量費の資料
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
土地や建物を売ったときの税率は、所有期間によって変わります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得になります。
| 区分 | 所有期間 | 税率の考え方 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年超 | 短期より税率が低い |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年以下 | 長期より税率が高い |
相続した実家の場合、所有期間は被相続人、つまり親などが所有していた期間を引き継いで判定することがあります。
そのため、相続してからすぐ売る場合でも、必ず短期譲渡になるとは限りません。
マイホームの3,000万円特別控除とは
自分が住んでいた家を売った場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
これが、いわゆるマイホームの3,000万円特別控除です。
たとえば、譲渡所得が2,000万円だった場合、要件を満たせば3,000万円の範囲内で控除され、課税譲渡所得がゼロになる可能性があります。
ただし、親の実家を相続した場合に、相続人である自分が住んでいなかった場合は、通常のマイホーム控除とは別の論点になります。
相続空き家の3,000万円特別控除とは
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これは、被相続人の居住用財産、つまり亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地を売った場合に使える可能性がある特例です。
ただし、誰でも使えるわけではありません。
主な確認ポイント
- 相続または遺贈により取得した家屋や敷地であること
- 亡くなった方が住んでいた家であること
- 一定の時期までに売却していること
- 相続後に事業用、貸付用、居住用として使っていないこと
- 一定の耐震基準を満たす、または解体して売却するなどの要件を満たすこと
- 売却代金が一定額以下であること
- 親族など特別な関係のある人への売却ではないこと
また、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人の数が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円になるケースがあります。
要件は細かいため、実際に使えるかどうかは、税理士や税務署などに確認することをおすすめします。
老人ホームに入っていた親の実家でも使える？
親が亡くなる前に老人ホーム等に入っていた場合でも、一定の要件を満たせば、相続空き家の特例の対象になる可能性があります。
ただし、要介護認定等の状況、入所先、家屋の利用状況など、確認すべき条件があります。
「亡くなる直前に住んでいなかったから使えない」とすぐに判断せず、老人ホーム入所前の居住状況や、その後の家の使われ方を確認しましょう。
相続した実家を売る前に集めたい資料
税金の判断では、資料の有無が重要です。
売却を検討する段階で、次のような資料を集めておくと、税理士や不動産会社に相談しやすくなります。
- 登記事項証明書
- 固定資産税の課税明細書
- 購入時の売買契約書
- 建築時の請負契約書
- リフォーム・増改築の領収書
- 相続関係が分かる書類
- 遺産分割協議書
- 売却時の査定書や媒介契約書
- 解体費用や測量費の見積書
特に取得費に関する資料は、税額に影響することがあります。
税理士に相談した方がよいケース
実家の売却税金は、単純に売却価格だけで判断できません。
次のような場合は、早めに税理士へ相談した方が安心です。
- 相続した実家を売却する予定がある
- 売却益が出そうである
- 取得費が分からない
- 相続人が複数いる
- 共有名義で売却する
- 空き家の3,000万円控除が使えるか確認したい
- 解体してから売るか、古家付きで売るか迷っている
- 相続税の申告も関係している
実家売却後の税金でよくある誤解
売却価格すべてに税金がかかるわけではない
税金がかかるのは、原則として利益部分です。
売却価格から取得費や譲渡費用、使える特例を差し引いた後の譲渡所得が課税対象になります。
相続したばかりでも短期譲渡とは限らない
相続した不動産の所有期間は、亡くなった方の所有期間を引き継いで考えることがあります。
そのため、相続後すぐに売却しても、必ず短期譲渡所得になるとは限りません。
3,000万円控除は自動では使えない
3,000万円控除や相続空き家特例は、要件を満たしたうえで、必要書類を添えて確定申告する必要があります。
「対象になりそう」と思っても、要件や書類が不足していると使えない場合があります。
まとめ：実家を売る前に、税金の見通しを確認しておく
実家を売った後の税金は、売却価格だけでは決まりません。
取得費、譲渡費用、所有期間、使える特例、相続人の人数、家の利用状況などによって変わります。
特に、相続した実家や空き家では、相続空き家の3,000万円特別控除を使えるかどうかが大きなポイントになることがあります。
実家を売る前には、次の順番で整理すると考えやすくなります。
- 売却予定価格を確認する
- 取得費や購入時資料を探す
- 譲渡費用になりそうな費用を整理する
- 長期・短期の区分を確認する
- 3,000万円控除や相続空き家特例を確認する
- 必要に応じて税理士に相談する
なお、本記事は専門家にご相談いただく前の「考えの整理」を目的とした一般的な情報です。実際の税務、法務、不動産取引上の判断については、税理士、司法書士、宅地建物取引士、税務署などにご相談ください。